5 Coisas que te impedem de conquistar a casa própria
   16 de maio de 2022   │     14:27  │  0

  1. Falta de Planejamento – Nunca se deve fazer um financiamento habitacional seja com a construtora ou com a instituição bancária sem antes fazer uma análise do orçamento familiar e de forma conjunta planilhar os custos operacionais e mensais, englobando o valor das prestações. Lembre-se de não comprometer mais de 20% de seu orçamento;
  1. Não contratar um advogado para analisar o contrato – Só um advogado e de preferência especializado na área, poderá interpretar corretamente o contrato que será firmado entre você e a construtora ou o banco. O mais indicado é uma consultoria prévia, ou seja, antes de qualquer assinatura pois poderá ajustar as cláusulas contratuais, bem como lhe salvar de possíveis dores de cabeça no futuro;
  1. Pagar apenas as prestações mensais – Se você já ouviu falar em amortização extraordinária ou redução das parcelas e não está praticando, está cometendo um grande erro. É que ficar pagando apenas as prestações do financiamento sem aportar nenhum valor a mais para diminuir o saldo devedor irá lhe fazer ficar pagando juros à instituição financeira e quem sabe até gerar saldo devedor ao final do financiamento. Por isso não perca tempo e sempre que possível amortize seu saldo devedor ou antecipe suas prestações;
  1. Não se preparar para os custos operacionais após a liquidação – Aliado a amortização extraordinária, a preparação financeira para os custos pós quitação do financiamento imobiliário é muito importante. Lembre-se que você terá que registrar a baixa do gravame de alienação fiduciária, perante o cartório de registro de imóveis ou arcar com a escritura e posterior registro nos casos de financiamento direto com a construtora.
  1. Fazer financiamento por índice inflacionário – A instituição bancária vive de juros correto? Então quando lhe oferecerem uma taxa de juros reduzida ou bem abaixo da linha média de mercado desconfie! É que certamente a instituição bancária estará reduzindo os juros para consequentemente aplicar um índice inflacionário para a correção monetária. A aplicação de índice como o IPCA ou IGPM por exemplo tem demonstrado aumento excessivo nas prestações e no saldo devedor em razão da subida exagerada dos mesmos, por conta da inflação. Várias pessoas estão procurando a justiça para equilibrar seus contratos e não perder sua casa.

Fiquem ligados e até a próxima.

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Suspensão de assembleia condominial – Agora Pode
   22 de março de 2022   │     17:39  │  0

A partir da lei nº 14.309/22 ficou permitido a realização de assembleias e votações em condomínio de forma virtual e até mesmo híbrida, ou seja, presencial e virtual ao mesmo tempo.

De acordo com a nova legislação as reuniões, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, podem ser realizadas por meio eletrônico desde que assegurem aos condôminos o direito a voz e voto da mesma forma como uma reunião presencial.

Além disso, a legislação trouxe uma situação inovadora e bem benéfica para os condôminos, a qual seja: a possibilidade de suspender a assembleia quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido no momento da reunião.

Esta decisão deve ser adotada por maioria dos presentes, autorizando o síndico a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumpra cumulativamente os seguintes requisitos:

  1. Sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias e deverá ser identificada as deliberações pretendidas na reunião futura, em razão do quórum especial não atingido;
  2. Fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
  3. Seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
  4. Seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

Em relação a suspensão deve-se destacar que os votos já consignados na primeira sessão ficarão registrados e o condômino desobrigado ao comparecimento para sua confirmação. No entanto caso ele esteja presente na reunião de continuidade poderá requerer a alteração de seu voto.

E mais, a sessão permanente poderá ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contados da data de sua abertura inicial.

Contudo para que tudo isso aconteça de forma plena e sem empecilhos é necessário analisar a convenção para adequá-la a nova legislação.

Destaca-se por fim que o edital de convocação deverá trazer instruções específicas e claras sobre o acesso à plataforma digital, formas de manifestação e votação.

Acreditamos que essa nova modalidade irá aumentar a participação dos condôminos nas reuniões, uma vez que irá possibilitar um maior engajamento e decisões em benefício de todos os moradores, já que de onde ele estiver poderá participar, expondo sua opinião e seu voto.

Até a próxima

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A responsabilidade civil do corretor de imóveis
   19 de março de 2022   │     15:55  │  0

O trabalho de um corretor de imóveis objetivamente é o ato de intermediar as transações imobiliárias.

Na prática, as atribuições deste profissional vão muito além da intermediação, é necessário estar ciente de seus direitos e deveres, assim como estar ciente da responsabilidade civil que lhe é conferida.

Em fevereiro desse ano (2022), a terceira turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, firmou tese jurisprudência no sentido de que a relação jurídica onde a responsabilidade civil do corretor de imóveis é diferente da firmada entre o comprador e o vendedor do imóvel.

Isto quer dizer que a responsabilidade civil do corretor de imóveis está associada ao serviço por ele ofertado e ao contrato firmado com quem o contratou, tendo também como finalidade a aproximação das partes interessadas no contrato de compra e venda e prestando ao cliente as informações necessárias sobre a transação.

Conclui-se então que é de extrema importância que o bom profissional, esteja ciente de todas as suas responsabilidades, incluindo seus direitos e deveres inerentes a profissão, para que se execute um serviço de excelência.

Fiquem atentos a dica.

Até a próxima.

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Novo índice para alugueis – IVAR
   19 de janeiro de 2022   │     15:30  │  0

Após a disparada do IGPM – índice geral de preço de mercado e dos inúmeros debates e reclamações acerca do índice de variação e reajustes dos alugueis, o instituto Brasileiro de Economia da FGV lançou um novo indexador.

Trata-se do IVAR índice de Variação de Alugueis Residenciais, ele irá medir a variação de preço dos alugueis residenciais e será divulgado mensalmente, utilizando-se de informações dos contratos assinados entre locadores e locatários, intermediados por empresas administradoras de imóveis, em São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre.

O respectivo índice faz parte de um grupo de indicadores calculados e divulgados pela instituição, a exemplo do IPC e do IGP-M.

Quanto a adoção ou do novo índice aos contratos, a mesma é facultativa, já que as partes podem fixar livremente e de comum acordo o índice de reajuste para os alugueis, conforme estabelecido na A lei do inquilinato em seu artigo 18:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Assim, se a própria legislação prevê essa possibilidade as partes não só podem como devem estabelecer um critério de negociação e um índice de correção monetária que não traga prejuízos a nenhuma delas.

E mais, aconselha-se a acompanhar nos próximos meses a evolução do respectivo índice, diante do cenário econômico do nosso País.

Portanto, na hora de negociar o reajuste do seu aluguel, a pesquisa de índices aliada ao diálogo é muito importante e requer a atenção de todos os envolvidos, uma vez que só haverá outra possibilidade de negociação no momento em que o contrato de aluguel for ser renovado.

Até a próxima.

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Locação por temporada – não caia em cilada
   4 de janeiro de 2022   │     15:27  │  0

A locação por temporada é aquela que serve para diversas situações, a exemplo de estudos, trabalhos, tratamento de saúde, etc.

No entanto, com a chegada do verão, a forma mais comum do aluguel por temporada é mesmo para o lazer. Neste ponto alguns cuidados devem ser adotados para que o locatário ou mesmo o locador, não tenham frustações.

Assim, quando for locar um imóvel para temporada é necessário que você trate diretamente com o proprietário, mas caso você esteja realizando as tratativas através de plataformas digitais, verifique a localização, os equipamentos e acessórios que guarnecem o imóvel, as avaliações do mesmo, as ocorrências e reclames.

Se possível o locatário deve ainda fazer uma visita prévia ao imóvel ou contratar algum profissional na região que possa averiguar se o bem está de acordo com o anunciado e se realmente é composto de toda a infraestrutura apresentada.

Já para o proprietário é de sua importância a realização do contrato, no qual deva constar as seguintes clausulas:

  • Qualificação das partes – Dados completos das partes inclusive RG, CPF, e endereço;
  • Objeto – Descrição pormenorizada do imóvel, bem como de todos os objetos e eletrônicos que compõe o mesmo;
  • Valor e forma de pagamento– Inclusive com clausula de garantia e eventuais penalidades como juros, multas, para os casos de descumprimento de regras condominiais e/ou atraso no pagamento;
  • Prazo – Determinação expressa do tempo de locação – lembrando que o tempo máximo para esse tipo de locação é de até 90 dias;
  • Direitos e deveres – expor cláusula que demonstre as obrigações e responsabilidades de cada uma das partes da locação;
  • Disposições Gerais – exposição de todos os detalhes, que sejam importantes para as partes ou para a própria locação do imóvel;
  • Regra condominial – deixar bem explicita as regras do condomínio, principalmente no tocante aos horários de eventos, musicas e barulhos;
  • Foro – local onde serão discutidos judicialmente eventuais descumprimentos das clausulas contratuais;
  • Testemunhas – Nunca se esqueça delas é muito importante para a validade contratual;

Acredito que todo o cuidado é importante na hora de alugar um imóvel por temporada, principalmente em razão de que quem aluga está geralmente de férias e não quer ter preocupações ou dores de cabeça.

Já para o proprietário a preservação do patrimônio, bem como o cumprimento das regras condominiais se mostram necessárias.

Portanto essas dicas irão ajudar tanto o proprietário quanto o locatário, para que ambos realizem uma boa transação imobiliária e saiam ganhando.

Fica a dica e até a próxima.

 

 

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Barulho em Condomínio – Quando a paz é pertubada
   21 de dezembro de 2021   │     17:04  │  4

Nem sempre morar em condômino é fácil, seja por conta dos que não cumprem o regimento interno, seja por conta de algumas exigências que as vezes não fazem o menor sentido.

O fato é que com a proximidade do fim de ano, alguns vizinhos excedem no horário de suas confraternizações e acabam por perturbar o sossego alheio.

Som, gargalhadas e conversas em voz alta, acabam por perturbar a vizinhança principalmente daquele que teve um longo dia de trabalho.

Pois bem, é ciência de todos que o condômino tem o direito de usar, fruir e dispor da sua unidade habitacional da forma que bem quiser e entender. No entanto essa liberdade, em alguns casos, esbarra naquela famosa frase “o seu direito acaba, quando o do outro começa”.

A perturbação do sossego alheio além de trazer diversas consequências desagradáveis, ainda agride o direito de vizinhança e em sua grande maioria as regras internas do condomínio, já que normalmente é na convenção e no regimento que ficam estipulados os horários sobre festas, reformas, etc; ou seja, a “permissão para o barulho”.

Quando se trata de um caso isolado e ocorrido apenas uma vez, uma simples conversa resolve. Contudo quando se torna corriqueiro ai nasce o problema.

Nesse caso como proceder quando “aquele” vizinho de sempre excede nos barulhos?

A primeira coisa que você pensa é ligar para a portaria e informar ao porteiro acerca do evento. Está certo, não há nada de errado nisso!

Mas, o mais importante é deixar tudo devidamente registrado no livro de ocorrências e perante o síndico, para que eventos desta natureza não voltem a ocorrer.

O sindico, no papel de administrador, é quem terá a função de apaziguar a questão e demonstrar que as normas condominiais devem ser respeitadas.

Assim acreditamos que uma boa conversar surta seus efeitos. No entanto, caso não funcione, poderá o síndico partir para notificação, aplicação de multa e, até mesmo, judicializar a questão, desde que haja devida ciência e aprovação da assembleia.

O mais importante nisso tudo é que o condômino tenha em mente que respeitar as normas é uma regra primordial para a boa convivência, pois sem ela o caos se instala e a desordem se inicia.

Portanto, o respeito é a base de toda boa convivência em condomínio.

Fica a dica e até a próxima.

 

 

 

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DIREITO DE PROPRIEDADE E O ALUGUEL POR TEMPORADA
   29 de novembro de 2021   │     16:57  │  0

Pode o condomínio a sua unanimidade ou por maioria de 2/3 entabular regras para aluguel de imóvel de particular?

É com esse questionamento que iniciamos nosso debate, uma vez que no dia 23/11/2021 a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça validou cláusula de convenção condominial que determina a proibição de aluguel por prazo inferior a 90 dias.

Tal decisão traz a tona a discussão a respeito do direito de propriedade. A conclusão da Excelsa Corte é a de que não existe nenhuma ilegalidade ou ausência de razoabilidade na restrição imposta por condomínio residencial a locação de unidade habitacional por curto período de tempo.

No entanto, existem entendimentos de que a declaração de validade da cláusula restritiva, quando inserida na convenção condominial, vai de encontro ao direito constitucional de propriedade.

Observe-se que o artigo 5.º “caput” da Constituição Federal e o seu inciso XXII assim estipulam:

Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII – é garantido o direito de propriedade;

...

Já o caput do artigo 1.228 do Código Civil estabelece que:

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Aliado ao direito de propriedade, a lei do inquilinato regula a locação por temporada quando em seu artigo 48 assim estabelece:

Art. 48. Considera se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Veja-se que a locação é temporária para o locatário, o qual pode utilizar do bem para realização de cursos, tratamento de saúde, lazer, etc. tendo o prazo máximo é de 90 dias, já que a partir desse período passa a ter o prazo indeterminado.

Assim, um condomínio que estipula o prazo “mínimo” de 90 dias para a locação por temporada proíbe expressamente este tipo de locação, restringindo o direito de propriedade, sem legislação autorizadora.

Portanto meus amigos neste caso, na sua opinião quem está com a razão: O condomínio e a Corte que analisou a matéria ou o proprietário do imóvel, o qual mesmo amparado na lei está impedido de exercer seu direito de propriedade?

Até a próxima!

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Modelo Padrão é ariscado
   26 de julho de 2021   │     11:20  │  2

Um contrato bem elaborado, dentro das especificações corretas, da legislação atualizada e da realidade dos contratantes é o ponto de partida para um excelente negócio imobiliário.

A segurança jurídica trazida nos modelos individualizados acarreta numa concretização sólida da transação imobiliária, beneficiando todos os envolvidos na relação jurídica.

Normalmente, tanto nos contratos de promessa de compra e venda, quanto nos diversos tipos de contratos locatícios, de um lado está o bem objeto de negociação e, do outro, anos de economia que serão investidos no negócio.

O fato é que não é incomum encontrarmos contratos “retirados” da internet. Trata-se de um grave erro cometido por vendedores desavisados e, em alguns casos, profissionais que se utilizam dessa prática como forma de agilizar e diminuir os custos de transação envolvidos no negócio.

Todavia nem sempre aquele “contrato”, encontrado nos navegadores de busca da internet, se encaixa ao caso concreto e, por vezes, trazem dificuldades na primeira falha de um dos lados.

A adoção de modelos prontos e genéricos, além de ariscada, pode trazer problemas aos contratantes, uma vez que não oferece nenhuma garantia.

Diversas variantes envolvem tanto a compra e venda de um imóvel, quanto às relações de locação imobiliária, seja comercial, residencial e, até mesmo, as locações por temporada.

Nesse sentido, faz-se necessário eliminar os riscos envolvidos na contratação, como forma de proteger todos os envolvidos na relação negocial. Isso se dará com a elaboração de um contrato individualizado, não genérico, que se adeque a situação específica e que esteja de acordo com a legislação vigente.

Sendo assim, verifiquem todas as condições que lhe são impostas e procurem fazer um contrato dentro da realidade de sua aquisição ou locação, para evitar dores de cabeça no futuro ou mesmo que o sonho se torne um pesadelo.

Fica a dica e até a próxima.

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Não pague esse seguro
   20 de julho de 2021   │     15:28  │  0

Dispensa do seguro de danos físicos.

É ciência de todos que os agentes financeiros só podem conceder um financiamento habitacional, nos moldes do Sistema Financeiro da Habitação, com cobertura securitária que preveja no mínimo, cobertura de danos físicos no imóvel e de morte ou invalidez permanente.

Estes seguros são obrigatórios e nestas modalidades a seguradora se responsabiliza pelo sinistro ocorrido durante o financiamento habitacional. Mas, para isso o mutuário tem que pagar mensalmente com suas prestações um valor respectivo ao seguro.

Assim havendo a necessidade, o mutuário aciona a seguradora para que a mesma a depender da situação, diminua ou quite o saldo devedor do financiamento imobiliário.

Entretanto, em relação aos seguros habitacionais, tem um ponto que talvez você não saiba!

É que nas operações de financiamento na modalidade de aquisição de material de construção, com recursos do FGTS, os agentes financeiros ficam autorizados a dispensar a contratação do seguro de danos físicos no imóvel.

Este é um ponto importante a ser analisado pelos mutuários que, por engano fizeram essa contratação, uma vez que caso estejam pagando o seguro de danos físicos no imóvel, quando obtiveram recursos para a aquisição de material de construção, tem direito a restituição, por cobrança indevida.

Veja-se que os seguros podem variar entre 0,5% a 20% do valor total do financiamento, além disso algumas seguradoras ainda colocam no custo efetivo total dos seguros, a idade do mutuário, o tipo do imóvel e o tempo do empréstimo.

Lembre-se que a não contratação desta modalidade de seguros para a aquisição de material de construção, impacta diretamente no valor final das prestações e nos dias de hoje o que todos procuram é redução de custos.

Desta forma, você não deve pagar esse seguro quando adquirir um financiamento para material de construção e uma vez verificada a respectiva cobrança, você pode solicitar administrativamente sua retirada, bem como a devolução dos valores pagos, uma vez que o agente financeiro deve ter ciência da dispensa desta modalidade de seguro e, portanto, qualquer cobrança neste sentido é contrária a lei.

Assim, no caso de uma negativa ao atendimento da solicitação e uma vez esgotada a fase de negociação administrativa, deve-se imediatamente recorrer ao Poder judiciário, para que a legislação seja cumprida e o problema solucionado.

Fica a dica e até a próxima.

 

 

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Aluguel em alta
   25 de junho de 2021   │     12:29  │  0

Quem paga aluguel está vivenciando uma situação bem inusitada. Os reajustes nos valores dos contratos entre proprietários e inquilinos estão bem acima do esperado e do praticado nos últimos anos.

Houve épocas em que o índice que atualizava os alugueis foi até negativo, hoje em dia o mesmo já acumula uma alta de mais de 30%.

O porquê disso tudo reside no fato de que o IGP-M – Índice Geral de Preço de Mercado – é o índice mestre de reajuste dos contratos e está impactado com o aumento dos preços das mercadorias.

No ano passado muitos inquilinos conseguiram descontos em seus contratos e teve proprietário que nem aplicou o reajuste anual. Entretanto esse ano e com a necessidade de equalização e manutenção do equilíbrio econômico do contrato, os donos de imóveis alugados estão aplicando o percentual na integra.

Pois bem, o fato é que o IGP-M não é um índice obrigatório, as partes podem fixar de comum acordo, em contrato, outro índice de reajuste para os alugueis.

A lei do inquilinato em seu artigo 18 prevê esta situação:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. ”

Assim, se a própria legislação prevê essa possibilidade as partes não só podem como devem estabelecer um critério de negociação e um índice de correção monetária que não traga prejuízos a nenhuma delas.

Portanto, na hora de negociar o reajuste do seu aluguel, converse com o proprietário e exponha a sua situação, mostrando inclusive que você é um bom pagador, que conserva bem o imóvel, que tem a pretensão de ficar por um longo período, que respeita as regras do condomínio, etc.

Por outro lado, você proprietário visualize que o imóvel alugado é melhor que o imóvel fechado, uma vez que não pesará sobre seus ombros os custos do condomínio, IPTU, etc.

Fica a dica e até a próxima.

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