Atualmente, podemos classificar o condomínio como uma empresa que tem ativo a receber e passivo a pagar. Contudo, muitas vezes o ativo da empresa não é suficiente para arcar com o passivo, o que pode inviabilizar o funcionamento de um condomínio edilício. Como solução deste problema, empresas estão atuando na compra de créditos do condomínio e substituindo esse na cobrança de seus condôminos.
Do ponto de vista financeiro, o negócio pode parecer muito interessante para o condomínio, pois a garantia de recebimento da dívida mensal pela empresa terceirizada é capaz de viabilizar todo o funcionamento do empreendimento e também a implementação de melhorias de qualidade para os condôminos e aquelas necessárias para manutenção regular do empreendimento.
No entanto, por outro lado a contratação de uma empresa como essa pode gerar um custo a mais para o condomínio, que deverá ser analisado pela administração e pela assembleia de condôminos.
É que a contratação de uma empresa que faz esse tipo de cobrança pode ser importante para que a administração do condomínio se volte exclusivamente para os problemas internos do empreendimento.
Quando a receita é constante, fica mais fácil atender as demandas do condomínio e manter sempre a ordem. Já para a garantidora, com a nova regulamentação do Código de Processo Civil autorizando a execução da taxa condomínio, em caso de não haver acordo entre as partes de forma extrajudicial, o procedimento a ser adotado é um dos mais céleres dentre os descritos na lei processual.
Além disso, não podemos nos esquecer que a unidade devedora responde pela dívida, ou seja, o imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão para pagamento do débito.
A escolha por contratar ou não uma empresa garantidora passará pela necessidade do condomínio e pela adequação da proposta da empresa àquilo que necessita a administração do condomínio.
Assim, caberá ao síndico estudar o caso concreto do empreendimento e verificar a viabilidade/necessidade da contratação, que deverá obrigatoriamente passar por aprovação de assembleia.
Em tempos de crise, muitas famílias que perderam sua renda devido ao desemprego ou viram o dinheiro encolher em virtude de uma recolocação no mercado de trabalho acabam tendo problemas para quitar suas dívidas. Entretanto, as mais preocupantes, sem dúvida, são as que se referem ao imóvel.
Apesar de a Lei 8.009/90, que instituiu o bem de família, dar ao imóvel que serve de moradia o status de impenhorável, débitos como o financiamento habitacional, a taxa de condomínio e o IPTU não se enquadram nessa regra, ou seja, os credores do financiamento habitacional, da taxa condominial e do IPTU, possuem o direito de executar a divida e penhorar o imóvel para satisfação do crédito.
Deve-se lembrar de que a penhora é ato de bloqueio judicial de certo bem para posterior utilização do mesmo como forma de pagamento de dívida. Assim, uma vez penhorado o imóvel, o mesmo tende a ir a leilão, onde poderá ser adquirido pelo credor como forma de pagamento da dívida ou por terceiro participante daquele ato.
No que se refere ao credor da taxa condomínio, a mesma é titulo executivo extrajudicial e a propositura de ação de execução é com base no Código de Processo Civil.
Já o credor do IPTU terá seu procedimento ditado pela Lei de Execução Fiscal e o credor do financiamento habitacional poderá cobrar a dívida por meio de um procedimento extrajudicial disposto na lei de execução de alienação fiduciária ou de execução hipotecária de bem imóvel, a depender do caso.
Assim, o que diferencia a forma de cobrança entre referidos créditos é o procedimento de execução autorizado por lei.
Por isso, em situações de recessão, é importante, ajustar as contas e pagar tudo que é prioritário. Contudo, é necessário saber que a casa própria pode ser perdida na hipótese de não pagamento das dívidas do próprio imóvel.
Neste caso, nem mesmo após ter sido elevado a moradia a um direito constitucional do cidadão, ficará o devedor resguardado da impenhorabilidade de sua casa.
O direito não é capaz de regular todas as relações que existem na vida moderna. Porém, na medida do possível, leis são criadas para tentar dar mais segurança às relações, como acontece agora com a aprovação na Câmara dos Deputados do Projeto de Lei 1.220-A/2015, que regulamenta os distratos de compra e venda de imóvel entre consumidor e construtoras/incorporadoras. Contudo, antes mesmo de chegar a esse ponto extremo de quebra contratual, é importante compreender como funciona a compra de um imóvel.
A relação contratual pode ser dividida em três fases: pré-contratual, contratual e pós-contratual. “Na primeira delas, as partes envolvidas – comprador e vendedor – iniciam todo o trâmite por meio da troca de informações sobre o produto e as partes envolvidas para em um momento posterior formalizar o negócio através da promessa de compra e venda.
No caso da compra de um imóvel, a fase pré-contratual diz respeito a se tomar conhecimento sobre o bem, suas características, localização e propriedade. Já sobre as partes envolvidas, busca-se saber se quem está vendendo é proprietário e pode vender e se quem está comprando tem condições de adquirir. Nessa parte burocrática cabe salientar que certidões negativas do judiciário e das unidades fazendárias são de extrema importância, assim como a certidão de matrícula atualizada do imóvel.
Ultrapassada a fase de conhecimento do bem e das partes, passa-se à de discussão das cláusulas contratuais (ainda pré-contratual). Numa relação que envolva construtor/incoporador, não irá existir o que se chama de liberdade contratual, ou seja, a possibilidade de discutir cláusulas de um contrato. Regra geral os contratos são de adesão, o que, contudo, não afasta a possibilidade de discussão de validade de cláusulas abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Já quando a relação é entre particulares – pessoa física com pessoa física –, existe maior flexibilidade de discussão de cláusulas contratuais, o que dá ao negócio uma característica mais próxima de um acordo.
Assim, ajustadas as cláusulas e assinado o contrato, vem a fase contratual. Aqui cabe às partes envolvidas cumprir as obrigações assumidas dentro do prazo e da forma como contratado. De maneira geral, o contrato de compra e venda é um documento bilateral, no qual ambas as partes assumem obrigações. O que se destaca é o dever do vendedor de entregar a unidade da forma como prometida e a obrigação do comprador de pagar o preço ajustado na forma e no tempo acordado.
Optando o comprador por pagar através de financiamento habitacional, é altamente indicado que antes de assinar o contrato já tenha o financiamento pré-aprovado no valor que necessita, pois isso dará maior segurança ao negócio e poderá acelerar bastante sua conclusão.
Caso o pagamento seja feito com recursos próprios, o comprador não poderá esquecer que, além do valor da compra, também deverá arcar com custas de cartório e imposto sobre a transmissão do bem (ITBI), logo, não pode fazer a conta apenas com o valor da aquisição. Para quem for financiar, a regra é a mesma. Contudo, alguns bancos possibilitam incluir no financiamento os custos de transferência da propriedade do imóvel.
Por fim, vale ressaltar que o negócio somente se considerará perfeito e acabado a partir do momento em que a posse do bem é entregue ao comprador e a escritura pública é registrada na matrícula do imóvel.
Um mito que deve ser quebrado é que escritura pública é título de propriedade. Na verdade, a escritura pública é o documento hábil a se proceder a transferência da propriedade.
Quem opta por adquirir um imóvel com recursos próprios deverá buscar um cartório de notas e lá lavrar uma escritura pública que, normalmente, reflete o negócio feito na promessa de compra e venda. Essa escritura, devidamente assinada pelas partes, deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis onde estiver registrado o bem. Registrada a escritura, será expedida uma nova matrícula constando a informação da transferência da propriedade. Este é o documento o título que atesta a propriedade do bem.
Para quem optar por financiar o imóvel, por lei, o contrato de financiamento tem força de escritura pública. Uma vez assinado o contrato, basta que o comprador leve a registro no cartório de registro de imóveis e se lavrará na matrícula do bem a informação da venda do imóvel. Passa-se então para fase pós-contratual. Aqui o que cabe maior destaque são as garantias que são aplicadas ao bem imóvel e também a validade do negócio contra eventuais reinvindicações de terceiros.
Em todas as fases, as partes devem guardar um tratamento leal e prezar pela boa fé para que o negócio seja o mais tranquilo possível. Infelizmente alguns negócios se desfazem no seu curso com ou sem culpa de alguém envolvido. Para isso existe o distrato. Porém, sempre se espera que um negócio firmado se aperfeiçoe dentro do que fora combinado entre as partes.
Portanto, antes de iniciar qualquer contrato de compra e venda, é recomendável que o consumidor procure um advogado com conhecimento específico na área e se informe dos direitos e deveres da relação.
Veja-se que um acompanhamento preventivo poderá evitar sérios problemas, principalmente se envolver a rescisão com um construtor/incorporador caso o projeto de lei 1.220-A/2015 seja efetivamente aprovado.
