No apagar das luzes de 2018, o ex-presidente Michel Temer sancionou o projeto de Le n. 68/2018, transformando-o na Lei n. 13.786 e assim normatizando definitivamente a ruptura de um contrato de compra e venda de imóveis, via construtora/incorporadora.
O tema é bastante relevante, já que até então não se tinha Lei específica e o Poder Judiciário era quem vinha delimitando a questão, de acordo com cada caso, tendo inclusive editado a Súmula 543.
As decisões judiciais costumavam determinar por exemplo, que a desistência pelo comprador, geraria uma multa entre 10% e 20% do valor já pago e construtora devolveria a diferença para o comprador.
Já em casos de culpa exclusiva da construtora, não haveria nenhuma retenção e o valor a ser devolvido pela construtora deveria ser pago de forma imediata.
É certo que a partir de então as relações contratuais de compra e venda de imóveis, ficarão mais claras, mas também é certo que a legislação beneficia mais os construtores/incorporadores do que o próprio adquirente.
Vejam por exemplo o percentual de redução, ele a partir da Lei pode chegar a 50% a depender do empreendimento. Já o prazo de 180 dias que era de exceção virou regra e só a partir dele é que corre multa em desfavor da construtora.
Isto sem contar que após a aplicação das respectivas multas a construtora ou incorporadora ainda fica com o imóvel e recoloca no mercado com o preço atualizado.
Diante desse quadro, procuramos resumir as novas regras para o caso de distrato de imóveis.
| Caso de Inadimplemento do Vendedor | Caso de desistência seja por parte do Comprador |
| 1. O atraso de até 180 dias para imóveis vendidos na planta, não gera penalidades para as construtoras/incorporadoras; | 1. Será aplicada multa compensatória de 25% do valor pago ou 50% para os empreendimentos com patrimônio de afetação; |
| 2. Caso esse atraso seja superior aos 6 (seis) meses, o comprador poderá desfazer o negócio e terá direito a receber tudo que pagou de volta, no prazo de 60 dias, devidamente corrigido e com aplicação de multa que deverá ser prevista no contrato; | 3. O comprador perderá integralmente o que pagou a título de taxa de corretagem;
4. Caso esteja utilizando o imóvel, o comprador inadimplente terá que arcar com despesas de fruição do imóvel, dentre outros custos; |
| 5. Nesta situação, o comprador tem a opção de manter o contrato com direito a indenização de 1% do valor já pago; | 5. O comprador tem o direito de arrependimento no prazo de 7 (sete) dias, a partir da assinatura do contrato; |
| 6. Ë proibido a cumulação moratória com a compensatória em favor do comprador. | 6. Se o empreendimento estiver sobre o regime de patrimônio de afetação, a quantia a ser devolvida após os descontos, se dará no prazo de 30 dias após o habite-se. |
| 7. Se a incorporação estiver fora do regime de patrimônio de afetação, a quantia a ser devolvida se dará no prazo de 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato. |
É necessário ressaltar que os descontos e as retenções, após o desfazimento do contrato estarão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação as quantias relativas a fruição do imóvel.
Como se vê, a nova lei traz regras punitivas, para quem deseja realizar o distrato de contrato de compra e venda de imóveis, fazendo com que os consumidores, a partir de então, pensem bastante antes de assinar o contrato, já que se tiverem que finalizar o mesmo antes do tempo, o valor financeiro a ser perdido é de alta relevância e trará impacto econômico em suas finanças.
Fica a dica!
Saudações a até a próxima.
