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DIREITO DE PROPRIEDADE E O ALUGUEL POR TEMPORADA
   29 de novembro de 2021   │     16:57  │  0

Pode o condomínio a sua unanimidade ou por maioria de 2/3 entabular regras para aluguel de imóvel de particular?

É com esse questionamento que iniciamos nosso debate, uma vez que no dia 23/11/2021 a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça validou cláusula de convenção condominial que determina a proibição de aluguel por prazo inferior a 90 dias.

Tal decisão traz a tona a discussão a respeito do direito de propriedade. A conclusão da Excelsa Corte é a de que não existe nenhuma ilegalidade ou ausência de razoabilidade na restrição imposta por condomínio residencial a locação de unidade habitacional por curto período de tempo.

No entanto, existem entendimentos de que a declaração de validade da cláusula restritiva, quando inserida na convenção condominial, vai de encontro ao direito constitucional de propriedade.

Observe-se que o artigo 5.º “caput” da Constituição Federal e o seu inciso XXII assim estipulam:

Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII – é garantido o direito de propriedade;

...

Já o caput do artigo 1.228 do Código Civil estabelece que:

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Aliado ao direito de propriedade, a lei do inquilinato regula a locação por temporada quando em seu artigo 48 assim estabelece:

Art. 48. Considera se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Veja-se que a locação é temporária para o locatário, o qual pode utilizar do bem para realização de cursos, tratamento de saúde, lazer, etc. tendo o prazo máximo é de 90 dias, já que a partir desse período passa a ter o prazo indeterminado.

Assim, um condomínio que estipula o prazo “mínimo” de 90 dias para a locação por temporada proíbe expressamente este tipo de locação, restringindo o direito de propriedade, sem legislação autorizadora.

Portanto meus amigos neste caso, na sua opinião quem está com a razão: O condomínio e a Corte que analisou a matéria ou o proprietário do imóvel, o qual mesmo amparado na lei está impedido de exercer seu direito de propriedade?

Até a próxima!

Modelo Padrão é ariscado
   26 de julho de 2021   │     11:20  │  2

Um contrato bem elaborado, dentro das especificações corretas, da legislação atualizada e da realidade dos contratantes é o ponto de partida para um excelente negócio imobiliário.

A segurança jurídica trazida nos modelos individualizados acarreta numa concretização sólida da transação imobiliária, beneficiando todos os envolvidos na relação jurídica.

Normalmente, tanto nos contratos de promessa de compra e venda, quanto nos diversos tipos de contratos locatícios, de um lado está o bem objeto de negociação e, do outro, anos de economia que serão investidos no negócio.

O fato é que não é incomum encontrarmos contratos “retirados” da internet. Trata-se de um grave erro cometido por vendedores desavisados e, em alguns casos, profissionais que se utilizam dessa prática como forma de agilizar e diminuir os custos de transação envolvidos no negócio.

Todavia nem sempre aquele “contrato”, encontrado nos navegadores de busca da internet, se encaixa ao caso concreto e, por vezes, trazem dificuldades na primeira falha de um dos lados.

A adoção de modelos prontos e genéricos, além de ariscada, pode trazer problemas aos contratantes, uma vez que não oferece nenhuma garantia.

Diversas variantes envolvem tanto a compra e venda de um imóvel, quanto às relações de locação imobiliária, seja comercial, residencial e, até mesmo, as locações por temporada.

Nesse sentido, faz-se necessário eliminar os riscos envolvidos na contratação, como forma de proteger todos os envolvidos na relação negocial. Isso se dará com a elaboração de um contrato individualizado, não genérico, que se adeque a situação específica e que esteja de acordo com a legislação vigente.

Sendo assim, verifiquem todas as condições que lhe são impostas e procurem fazer um contrato dentro da realidade de sua aquisição ou locação, para evitar dores de cabeça no futuro ou mesmo que o sonho se torne um pesadelo.

Fica a dica e até a próxima.

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Não pague esse seguro
   20 de julho de 2021   │     15:28  │  0

Dispensa do seguro de danos físicos.

É ciência de todos que os agentes financeiros só podem conceder um financiamento habitacional, nos moldes do Sistema Financeiro da Habitação, com cobertura securitária que preveja no mínimo, cobertura de danos físicos no imóvel e de morte ou invalidez permanente.

Estes seguros são obrigatórios e nestas modalidades a seguradora se responsabiliza pelo sinistro ocorrido durante o financiamento habitacional. Mas, para isso o mutuário tem que pagar mensalmente com suas prestações um valor respectivo ao seguro.

Assim havendo a necessidade, o mutuário aciona a seguradora para que a mesma a depender da situação, diminua ou quite o saldo devedor do financiamento imobiliário.

Entretanto, em relação aos seguros habitacionais, tem um ponto que talvez você não saiba!

É que nas operações de financiamento na modalidade de aquisição de material de construção, com recursos do FGTS, os agentes financeiros ficam autorizados a dispensar a contratação do seguro de danos físicos no imóvel.

Este é um ponto importante a ser analisado pelos mutuários que, por engano fizeram essa contratação, uma vez que caso estejam pagando o seguro de danos físicos no imóvel, quando obtiveram recursos para a aquisição de material de construção, tem direito a restituição, por cobrança indevida.

Veja-se que os seguros podem variar entre 0,5% a 20% do valor total do financiamento, além disso algumas seguradoras ainda colocam no custo efetivo total dos seguros, a idade do mutuário, o tipo do imóvel e o tempo do empréstimo.

Lembre-se que a não contratação desta modalidade de seguros para a aquisição de material de construção, impacta diretamente no valor final das prestações e nos dias de hoje o que todos procuram é redução de custos.

Desta forma, você não deve pagar esse seguro quando adquirir um financiamento para material de construção e uma vez verificada a respectiva cobrança, você pode solicitar administrativamente sua retirada, bem como a devolução dos valores pagos, uma vez que o agente financeiro deve ter ciência da dispensa desta modalidade de seguro e, portanto, qualquer cobrança neste sentido é contrária a lei.

Assim, no caso de uma negativa ao atendimento da solicitação e uma vez esgotada a fase de negociação administrativa, deve-se imediatamente recorrer ao Poder judiciário, para que a legislação seja cumprida e o problema solucionado.

Fica a dica e até a próxima.

 

 

Aluguel em alta
   25 de junho de 2021   │     12:29  │  0

Quem paga aluguel está vivenciando uma situação bem inusitada. Os reajustes nos valores dos contratos entre proprietários e inquilinos estão bem acima do esperado e do praticado nos últimos anos.

Houve épocas em que o índice que atualizava os alugueis foi até negativo, hoje em dia o mesmo já acumula uma alta de mais de 30%.

O porquê disso tudo reside no fato de que o IGP-M – Índice Geral de Preço de Mercado – é o índice mestre de reajuste dos contratos e está impactado com o aumento dos preços das mercadorias.

No ano passado muitos inquilinos conseguiram descontos em seus contratos e teve proprietário que nem aplicou o reajuste anual. Entretanto esse ano e com a necessidade de equalização e manutenção do equilíbrio econômico do contrato, os donos de imóveis alugados estão aplicando o percentual na integra.

Pois bem, o fato é que o IGP-M não é um índice obrigatório, as partes podem fixar de comum acordo, em contrato, outro índice de reajuste para os alugueis.

A lei do inquilinato em seu artigo 18 prevê esta situação:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. ”

Assim, se a própria legislação prevê essa possibilidade as partes não só podem como devem estabelecer um critério de negociação e um índice de correção monetária que não traga prejuízos a nenhuma delas.

Portanto, na hora de negociar o reajuste do seu aluguel, converse com o proprietário e exponha a sua situação, mostrando inclusive que você é um bom pagador, que conserva bem o imóvel, que tem a pretensão de ficar por um longo período, que respeita as regras do condomínio, etc.

Por outro lado, você proprietário visualize que o imóvel alugado é melhor que o imóvel fechado, uma vez que não pesará sobre seus ombros os custos do condomínio, IPTU, etc.

Fica a dica e até a próxima.

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Cinco Dicas para reduzir os juros do seu financiamento
   17 de junho de 2021   │     11:35  │  0

Grande parte dos Brasileiros compra seu imóvel de forma financiada. Nos últimos meses cresceu o número de financiamentos imobiliários por conta da redução da taxa de juros.

Entretanto, um ponto de dúvida do consumidor reside no fato de querer saber como reduzir os juros a serem pagos no financiamento. Pensando nisso elaboramos essas dicas que irão lhe ajudar.

  1. Procure financiar o menor valor possível. Para isso dê uma entrada maior, utilize seu FGTS, férias, 13º Salário, etc. também não opte em financiar no prazo total, pois quanto maior o prazo mais juros você pagará para a instituição financeira.
  2. Caso já esteja no financiamento procure diretamente o gerente habitacional e solicite administrativamente a redução dos juros fixados no contrato. É possível que o banco lhe conceda algum benefício apenas com a negociação direta.
  3. Amortizações extraordinárias. Sempre que possível procure reduzir seu saldo devedor fazendo amortizações extras durante o prazo de financiamento. Cada amortização realizada além da mensal irá recalcular o valor da sua prestação, reduzir o saldo devedor e consequentemente o prazo e os juros a serem pagos.
  4. Portabilidade bancária. Esta é uma das formas de reduzir as taxas de juros de um contrato de financiamento imobiliário. Caso a negociação administrativa não dê certo você tem a opção, por Lei, de migrar seu contrato para outra instituição bancária com juros mais atrativos. Entretanto, na hora de comparar as condições para a portabilidade, observe o custo efetivo total que envolverá a operação.
  5. Caso nenhuma das alternativas anteriores dê certo, é possível fazer a correção do contrato de financiamento através da justiça. A ação revisional pode ser uma solução para juros praticados acima dos índices atuais do mercado, como também corrigir eventuais distorções praticadas no transcorrer do contrato ou índices utilizados erroneamente.

É isto meus amigos sigam as dicas e até a próxima.

 

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Nova pausa ou redução das prestações de financiamento Habitacional
   7 de junho de 2021   │     18:17  │  2

A Caixa Econômica Federal anunciou aos mutuários da habitação, nova pausa ou redução temporária das prestações do financiamento imobiliário, pelo prazo de até 06 (seis) meses.

Ano passado a CEF adotou o sistema de pausa no financiamento e esse ano em razão também da pandemia e da dificuldade financeira dos brasileiros, a empresa pública decidiu ofertar a nova modalidade de redução mensal das prestações dos mutuários.

A redução temporária foi adotada em percentuais os quais variam de 25% a 74,99% no valor das prestações do financiamento e deve ser solicitada através do aplicativo Habitação Caixa.

Em relação ao prazo de redução, o mesmo irá variar de acordo com o pedido do mutuário, caso ele solicite uma redução de apenas 25% o prazo será de 06 meses.

Já se o mutuário optar pela redução das prestações para o patamar entre 25% a 74,99% o prazo é reduzido para 03 meses.

Existe também a opção de redução acima de 75% (setenta e cinco por cento), mas, para que o mutuário possa aproveitar esse “desconto” será necessário apresentar comprovação através de documentação de que houve perda de renda familiar, para que a Caixa faça as devidas avaliações.

A Empresa pública também anunciou a pausa das prestações do financiamento habitacional. Neste caso será para os mutuários que estão recebendo auxilio emergência ou seguro-desemprego e o prazo de suspensão será de 06 (seis) meses.

Amigos analisando detidamente as medidas, vê-se que a mesma na verdade tem dois vieses bem importantes: o primeiro reside no ponto de vista social, uma vez que ajuda o trabalhador a não perder imediatamente o seu imóvel financiado. E o segundo, do ponto de vista econômico, subdividindo-se em dois segmentos: um para o mutuário e outro para o banco.

Para o mutuário, a curto prazo, o alívio é importante, pois o valor da prestação poderá ser empregado em alimentação e saúde, por exemplo, que no momento da pandemia e da crise econômica serão as áreas de maior importância.

Já para o banco, em que pese deixar de receber agora a prestação, ele garante o recebimento dessa parcela até o final do contrato (com os acréscimos legais) e também evita a imobilização de seu capital com a execução dos contratos habitacionais e assunção dos encargos do próprio bem (IPTU e condomínio).

Entendemos que a medida é necessária, mas você deve ficar atento e somente solicitar se realmente estiver precisando, pois, o impulso poderá lhe trazer descontentamento ou aborrecimentos futuros, já que serão cobrados os juros e as correções monetárias do período que se solicitou a pausa ou a redução das prestações.

Assim, é extremamente importante que o mutuário compreenda bem a operação que será feita e tenha a consciência de que não se trata de um perdão de prestações, mas um adiamento do pagamento nesse momento de dificuldade.

É necessário ter em mente que a organização financeira é de extrema importância para que a questão não se torne uma bola de neve.

Fica a dica e até a próxima.

Venda ou aluguel de garagem em condomínio
   4 de junho de 2021   │     12:54  │  0

Olá amigos, o blog está bombando e com isso recebemos essa semana alguns questionamentos relativos a vaga de garagem em condomínio. Porém antes de respondermos as perguntas enviadas, iremos abordar brevemente o tema.

É certo que as partes suscetíveis de utilização independente tais como: Apartamentos, Escritórios, Salas, etc; podem ser alienadas ou alugadas livremente por seus proprietários.

Entretanto esta realidade no tocante aos abrigos para veículos não é mais a mesma. A Lei 12.607/2010 alterou o § 1º do artigo 1.331 do Código Civil, em relação ao critério de fixação da fração ideal e as disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios.

A respectiva Lei, preceitua que os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas que não sejam do condomínio, exceto se houver autorização expressa na convenção de condomínio.

Há de se ressaltar que, anteriormente, a legislação previa que se o condômino tivesse interesse em alugar a sua vaga de garagem, só precisaria dar o direito de preferência aos demais condôminos, antes de alugar para terceiro estranhos ao condomínio.

Agora a realidade é outra. Aos condomínios que tiverem interesse em permitir que os condôminos aluguem suas vagas a terceiros terão que ajustar sua convenção, bem como seu regimento interno, para que fiquem de acordo com a legislação.

A atual legislação é bem salutar e só vem a beneficiar o condomínio, o qual não terá pessoas estranhas circulando pelas áreas comuns do condomínio.

Portanto, senhores síndicos, fiquem atentos a essa situação e analisem se a convenção condominial está de acordo com legislação vigente.

Vamos agora aos questionamentos e suas respostas:

  • Posso alugar ou vender a minha vaga de garagem?

Sim. Desde que seja para pessoas do próprio condomínio. No entanto aqui vai uma dica importante: nunca venda; se precisar, alugue-a; porque, em caso de venda futura da unidade habitacional, ficará mais difícil vender o imóvel sem a vaga de garagem.

  • Caso nenhum condômino deseje alugar ou comprar a vaga de garagem, posso vender ou alugar a outra pessoa?

O aluguel ou venda das vagas de garagem ou abrigos para veículos só pode ser para terceiros estranhos ao condomínio mediante autorização expressa na convenção do condomínio.

  •   A vaga de garagem pode ser considerada bem de família?

Caso a vaga de garagem possua matrícula própria, não se considera bem de família para efeito de penhora. Em relação ao tema, o Superior Tribunal de Justiça sumulou a matéria. Vejam:

Súmula 449 – A Vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.

Fica a dica e até a próxima!

RISCOS DE NÃO REGISTRAR O IMÓVEL
   19 de maio de 2021   │     11:27  │  0

Como vimos no post anterior apenas com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis é que o adquirente passa a ser o real proprietário do bem.

Entretanto, é muito comum encontrar pessoas que ao comprar um imóvel, lavram a escritura, pagam o imposto correspondente, mas não efetuam o registro de transferência da propriedade no respectivo cartório competente.

A justificativa para tal ato – não registro da escritura pública – reside em sua grande maioria nos altos valores que são despendidos quando da aquisição de um imóvel.

Entretanto a ausência do registro da escritura de compra e venda de imóvel, pode ensejar algumas consequências desagradáveis, a exemplo:  a) eventuais demandas jurídicas, ação de execução, fiscal, trabalhista, cível, etc. em nome do antigo proprietário, a qual havendo uma determinação de penhora judicial pode recair sobre o imóvel, respondendo o mesmo pelo pagamento do débito; b) impossibilidade de revenda do bem, via financiamento bancário; c) possibilidade de constrangimento ao antigo proprietário, passível de condenação por danos morais, caso haja comprovação de prejuízos ao vendedor pela falta de transferência do imóvel.

Diante de todos esses fatos, chega-se à conclusão de que para se evitar problemas futuros é importante passar por todas as etapas da compra e venda e, para isso, o promitente comprador deve estar preparado para arcar com as custas inerentes aos atos de escrituração, imposto e registro, reservando-se em média, por garantia, o percentual de até 10% (dez por cento) do valor do imóvel, para essas operações.

Fica a dica e até a próxima.

 

ITBI E REGISTRO DE IMÓVEIS
   14 de maio de 2021   │     10:36  │  0

No post anterior tratamos da necessidade de se lavrar a escritura do imóvel, mostramos que a mesma é o documento hábil a comprovar a aquisição de um bem.

Após esse ato é necessário seguir mais dois passos para só então chamar o imóvel de seu, sendo eles: O pagamento de ITBI e o Registro da escritura no cartório de registro de imóveis.

O Imposto de Transmissão de bens Imóveis – ITBI é um Tributo Municipal cobrado de quem adquire o imóvel. Geralmente o percentual varia entre 2% e 5% do valor da aquisição do bem, este percentual é variável de acordo com o Município onde o imóvel está localizado.

Este imposto é de Competência Municipal, sendo até então um pré-requisito para o registro da escritura do imóvel. Assim, logo após a escrituração deve ser recolhido o referido imposto.

No entanto, em relação a questão do pagamento do ITBI antes do registro, em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência da propriedade pelo registro imobiliário, o Supremo Tribunal Federal adotou a seguinte tese para fins de repercussão geral:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

Com essa decisão, a exigência do ITBI passa a ser com a transferência da propriedade, a qual se dá com o registro imobiliário e não se opera na cessão de direitos.

É que o registro da escritura confere o título de propriedade, dá publicidade a negociação e permite seu reconhecimento formal perante todos.

De acordo com a legislação só quem é reconhecido como proprietário de um imóvel é quem procede com o registro. Em relação a este ponto quem nunca escutou: “Só é dono quem registra”.

Portanto, é com o registro da escritura que se resguarda o direito do adquirente do imóvel, já que é concedida ao mesmo a propriedade plena e legal do bem.

Por outro lado e de acordo com a nova decisão do Supremo Tribunal Federal – STF o fato gerador do ITBI só se dará com registro do título no respectivo cartório de registro de imóveis.

Por fim deve-se lembrar que para quem adquire o primeiro imóvel, de forma financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH é concedido o desconto de 50% (cinquenta por cento) no valor dos emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais.

Fica a dica e até a próxima.

Escritura Pública
   3 de maio de 2021   │     15:22  │  2

Algumas pessoas questionam sobre o que vem a ser a escritura pública e sua finalidade/necessidade em uma relação contratual de compra e venda de imóvel.

Pois bem, ela é o documento lavrado pelo cartório de notas, o qual legaliza a negociação imobiliária. Nela é formalizada as obrigações e efetivada a negociação entre as partes.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, cujo valor seja superior a trinta salários mínimos.

No caso de financiamento habitacional, o contrato realizado pela instituição bancária tem efeito de escritura pública na forma do parágrafo 5º do artigo 61 da lei nº 4.380/64.

Para a lavrar a escritura pública é necessário se recolher um valor, o qual geralmente é estabelecido de acordo com o valor envolvido na operação imobiliária, variando de acordo com a região do País.

A escritura pública pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do País, no entanto, o registro dela só será realizada no Cartório de Imóveis da comarca responsável.

Como se vê, a escritura pública é essencial e indispensável para comprovar a aquisição do imóvel.

Fica a dica e até a próxima.