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vai desistir da compra do imóvel? – STJ fixou limite para a devolução dos valores pagos!
   Anthony  Lima  │     30 de dezembro de 2020   │     11:41  │  0

Antes da Lei 13.786/2018, o entendimento jurisprudencial para a retenção dos valores pagos pelo comprador do imóvel que desejava rescindir seu contrato de promessa de compra e venda variava entre 10 a 25%.

Esses percentuais e suas variações eram decorrentes do entendimento majoritário da Corte Superior, a qual entendia que a porcentagem deveria ser fixada a luz das particularidades de cada caso.

Enquanto algumas instâncias ordinárias julgavam improcedentes o pedido de limitação, sob a argumentação de que tal ato acarretaria indevida intervenção na liberdade contratual, o Superior Tribunal de Justiça, há mais de uma década, já admitia o limite para que a taxa de retenção fosse fixada em decisão judicial.

Essa divergência entre as cortes regionais e a Corte Superior acabou recentemente quando a 2ª Seção do STJ solucionou o impasse e passou a prever que o referido percentual deveria ser determinado em patamar fixo, delimitado em 25% dos valores já pagos pelo adquirente para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018.

Esse percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não depende da demonstração individualizada das despesas gerais pela imobiliária e inclui comissão de corretagem. Isso porque essa comissão é considerada despesa administrativa da vendedora

Esta decisão foi adotada pelo STJ em Ação Civil Pública promovida pelo Ministério Público Paulista contra duas imobiliárias as quais pactuavam em contrato a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de resolução do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em razão de inadimplência do consumidor.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do Recurso Especial 1.820.330 resumiu: “Assim, superando-se o entendimento do acórdão recorrido de não ser possível limitar o percentual de retenção, deve-se julgar parcialmente procedente o pedido da ação coletiva de consumo de limitação do percentual de retenção por parte da recorrida na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador, fixando-se o referido percentual em 25% dos valores, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem”.

A partir desta decisão tem-se que a fixação de um percentual máximo para retenção de valores pagos no caso de desistência de contrato de compra e venda de imóvel, pelo comprador, não viola o princípio da liberdade de contratar.

Além disso, deve o consumidor ter em mente que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), já contempla a quantia paga pelo comprador a titulo de corretagem.

Fiquem atentos e até a próxima.

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Comprador que não transfere imóvel pode responder por danos morais
   Anthony  Lima  │     17 de novembro de 2020   │     17:37  │  0

É comum pessoas ao adquirirem um imóvel, pagar o imposto correspondente, lavrar a escritura e não efetuar o registro de transferência da propriedade no respectivo cartório competente.

A justificativa reside no excesso de valores que são despendidos quando da aquisição de um imóvel, principalmente para se efetuar o registro do novo patrimônio.

Entretanto a ausência do registro da escritura de compra e venda de imóvel, pode ensejar algumas consequências desagradáveis, a exemplo de eventual ação executória em nome do antigo proprietário, a qual pode recair sobre o imóvel; impossibilidade de revenda do bem, perante uma necessidade do novo adquirente em fazer um financiamento imobiliário, dentre outras.

Recentemente a 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, negou provimento ao recurso interposto por comprador de um imóvel que fora condenado por danos morais.

Na ação discutiu-se a questão da negativação do antigo proprietário na dívida ativa do DF, em face do não pagamento do IPTU do imóvel, por parte do adquirente.

Assim, diante do ocorrido, a questão foi judicializada requerendo o antigo proprietário, o pagamento de todos os débitos incidentes sobre o imóvel, bem como a compensação pelos danos morais sofridos.

Muito embora a parte contrária tenha arguido que no contrato não existiria cláusula obrigacional de transferência/registro do imóvel a mesma não foi acolhida pelo Poder Judiciário e o adquirente condenado, conforme solicitado pelo antigo proprietário.

Diante de todos esses fatos, chegamos à conclusão de que para se evitar problemas futuros é importante passar por todas as etapas possíveis de uma compra e venda e para isso o promitente comprador deve estar preparado para arcar com as custas inerentes aos atos de escrituração, imposto e registro, reservando em média, por garantia, o percentual de até 10% (dez por cento) do valor do imóvel, para essas operações.

Fica a dica e até a próxima!

 

Processo nº 07301828920198070001

Fonte: TJDFT

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Taxa condominial em tempo de Covid-19
   Anthony  Lima  │     9 de junho de 2020   │     14:03  │  5

O rateio das despesas condominiais entre condôminos para manutenção e preservação das áreas comuns são denominadas genericamente de “Taxas Condominiais”.

Sendo assim, o condomínio cobra a cota condominial de cada unidade com o intuito de cobrir as despesas mensais da edificação.

Sem essa contribuição não há como gerenciar um condomínio de forma correta e tranquila.

O pagamento da taxa condominial regulamentado pelo  Art. 1.336 do Código Civil não é opcional e inclui despesas ordinárias e extraordinárias.

As despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração, como contas de energia elétrica e água; folha de pagamento dos funcionários; gastos com a conservação e manutenção de elevadores e demais equipamentos; compra de materiais para o condomínio, como produtos de limpeza ou de escritório; custear obras e manutenções periódicas nas áreas comuns do condomínio e outros.

Já a taxa extraordinária é o valor cobrado, após autorização de Assembleia Geral, mediante aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma forma aumentem o valor do condomínio.

Apesar do impacto no orçamento doméstico das famílias por força das medidas adotadas para evitar a disseminação do vírus COVID-19, a obrigatoriedade do pagamento da taxa condominial referente as despesas ordinárias não se suspendem em virtude do período de pandemia podendo o condomínio adotar as medidas de cobrança em caso de inadimplência.

Entretanto, para aqueles que se tornaram inadimplentes após a pandemia, os síndicos para evitar a diminuição da receita do condomínio, podem quando possível, com prudência negociar as condições.

Outra medida que pode ser adotada nesse período de pandemia, é a de não instituir taxa extra, bem como sugerir aos condôminos que no caso da referida taxa extra já ter sido aprovada, que a mesma seja suspensa temporariamente, caso não esteja sendo utilizada para serviços essenciais, imprescindíveis ou não estejam comprometidos com fornecedores.

Por fim, não esqueça de baixar o seu e-book com as informações necessárias sobre cuidados, segurança e prevenção nos condomínio em tempo de pandemia.

Nosso e-book, pode ser adquirido gratuitamente pelo link: bit.ly/OCondominioeacovid19

Fica a Dica e até a próxima.

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Assembleias Condominiais em tempo de pandemia
   Anthony  Lima  │     14 de maio de 2020   │     15:57  │  0

Em atenção as advertências emitidas pela Organização Mundial da Saúde (OMS) e pelo Ministério e Secretarias de Saúde para cancelar e evitar eventos com aglomerações de pessoas no combate a disseminação do Coronavírus (covid-19), a orientação é para evitar a realização das assembleias de condomínio, já que o potencial de contágio é elevado.

Entretanto, há discussões que não pode ser adiadas e o síndico não pode, por si só, determinar atos que não estejam previstos nas deliberações assembleares, nem na convenção.

Assim, se a Convenção já prevê a possibilidade de a assembleia ser substituída por uma conferência online em tempo real com coleta individualizada de voto, também à distância, não há obste para esse procedimento.

Em caso contrário, em razão da urgência eventual, é possível a realização de reuniões por meios eletrônicos com assessoria de um advogado, com a ressalva da excepcionalidade da forma, depois referendados.

Na hipótese, pode utilizar-se de mecanismos eletrônicos, hoje de facílimo acesso, tais como WhatsApp, Zoom, Skype ou aplicativo do próprio condomínio observando-se que embora a convocação possa ser flexibilizada, não pode ser desconsiderada.

Aconselha-se que a convocação para a realização de assembleia em modo virtual, seja elaborada com antecedência, para a ciência de todos, abrindo inclusive prazo para apresentação de procurações, nos casos em que o proprietário eleger um representante.

A reunião deve ser gravada integralmente e depois transcrita em livro próprio, com as deliberações adotadas, colhendo em momento posterior as respectivas assinaturas e levada a registro.

Deve-se destacar que a recomendação é de adiamento da assembleia condominial presencial, uma vez que o intuito é o de evitar aglomeração.

Contudo na impossibilidade de realização da assembleia virtual e sendo imprescindível a reunião presencial, orienta-se que ocorra em local aberto, com alguns cuidados:

– Orientação de distanciamento mínimo,

– Permitir em caráter excepcional, envio de votos por escrito, preferencialmente, digitalizados, (que, na prática, não é diferente de uma procuração);

-Solicitar apresentação de procuração de representação com antecedência;

– Substituir a lista de presença por gravação e/ou registro da presença pela presidência da assembleia;

– Declarar como prejudicados itens que possam ser adiados, encurtando o tempo da assembleia presencial;

– Reduzir o tempo de duração da reunião com uma condução mais célere pelo presidente e fechando a ata nos dias seguintes;

Os síndicos podem repassar informações por meio de aplicativo de mensagens e por meio de cartazes fixados em áreas de circulação de moradores.

Por fim, deixo aqui registrado que elaboramos um e-book completo com as informações necessárias para síndicos e condôminos, sobre segurança e prevenção em tempo de pandemia.

Nosso e-book, pode ser adquirido gratuitamente pelo link: bit.ly/OCondominioeacovid19

Fica a dica e até a próxima.

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O aluguel em meio à crise da Covid-19
   Anthony  Lima  │     31 de março de 2020   │     15:17  │  2

Pequenos e médios empresários em todo o País estão sentido as consequências da quarentena provocada pela COVID-19, alguns estão se reinventando para conseguir honrar seus compromissos, outros, infelizmente, não tiveram a mesma possibilidade, uma vez que foram obrigados a suspender integralmente suas atividades.

Nesse cenário, o aluguel vem se tornando o ponto nodal de preocupação.

Entretanto, na legislação vigente, existem mecanismos de proteção para atender a todos que estão passando por esse problema.

A situação que vivenciamos se enquadra perfeitamente nos casos de força maior, previsto no código civil, permitindo a revisão do contrato, readequação, ou até mesmo a suspensão do pagamento.

No entanto, neste momento de dificuldades para todos o melhor caminho é a negociação pacífica entre locador e locatário, visando um denominador comum, cujo objetivo principal é minorar as perdas financeiras de ambas as partes.

Assim, o locador pode adotar um percentual de desconto no valor do aluguel por um determinado prazo, como também pode transferir os valores deste período para o final do contrato ou, inclusive, diluir as parcelas suspensas nas prestações futuras.

Deve-se lembrar que toda a negociação deve ser devidamente registrada através de termo aditivo ao contrato de locação, deixando claro os prazos e valores acordados.

Já, nos casos da impossibilidade de acordo com o locador, é possível entrar com uma ação judicial, solicitando a revisão ou até mesmo a rescisão do contrato de locação sem a obrigação do pagamento da multa.

O que não se deve fazer é simplesmente deixar de arcar com a responsabilidade contratual!

Portanto, entendemos que a negociação, neste momento, é a saída para os dois lados e quanto antes se entrar em um acordo melhor.

Fica a dica e até a próxima.

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Caixa suspende prazo para pagamento das prestações de financiamento
   Anthony  Lima  │     24 de março de 2020   │     15:04  │  0

De olho nos reflexos econômicos que virão em razão da pandemia do COVID-19, a Caixa Econômica Federal anunciou medidas em prol da população que incidem diretamente nos empréstimos disponibilizados pelo banco. Mais precisamente quanto aos financiamentos habitacionais, será permitida, inicialmente, uma pausa de até 60 dias, que poderá ser feita diretamente no aplicativo do banco, evitando aglomerações nas agências.

Anunciada na última quinta-feira (19/03/2020) e já está em vigor, esta medida já foi utilizada pela Caixa em outra ocasião, mais precisamente quando o país enfrentava uma crise econômica e os índices de inadimplência aumentavam.

A medida tem, na verdade, dois vieses bem importantes: o primeiro reside no ponto de vista social, uma vez que ajuda o trabalhador a não perder imediatamente o seu imóvel financiado. E o segundo, do ponto de vista econômico, subdividindo-se em dois segmentos: um para o mutuário e outro para o banco.

Para o mutuário, a curto prazo, o alívio é importante, pois o valor da prestação poderá ser empregado em alimentação e saúde, por exemplo, que no momento da pandemia e da crise econômica serão as áreas de maior importância.

Já para o banco, em que pese deixar de receber agora a prestação, o que não fará diferença frente aos extraordinários lucros obtidos nos últimos anos, ele garante o recebimento dessa parcela ao final do contrato (com os acréscimos legais) e também evita a imobilização de seu capital com a execução dos contratos habitacionais e assunção dos encargos do próprio bem (IPTU e condomínio).

Entendemos que a medida é necessária e poderá ser prorrogada por até 120 dias, dependendo do quadro que se encontrar o país nos próximos meses. Contudo, é extremamente importante que o mutuário compreenda bem a operação que será feita e tenha a consciência de que não se trata de um perdão de prestações, mas uma suspensão da cobrança nesse momento de dificuldade.

É necessário ter em mente que a organização financeira após o caos é de extrema importância para que a questão não se torne uma bola de neve.

Por fim, deve-se lembrar que aqueles que perderem seus empregos e que tem financiamento ligados ao Programa Minha Casa Minha Vida, tem direito a cobertura do FGHAB – Fundo Garantidor da Habitação, o qual permite a suspensão das prestações durante o período de desemprego do mutuário.

Fica a dica e até a próxima.

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Cuidados podem evitar que compra de imóvel na planta vire pesadelo
   Anthony  Lima  │     21 de fevereiro de 2020   │     15:55  │  0

A construção de um empreendimento imobiliário é um processo complexo, dispendioso, moroso, mas que tende a ser bom tanto para o construtor como para o comprador. Enquanto por um lado significa lucro para o empreendedor, por outro, na maioria das vezes, representa a realização da compra da tão sonhada casa própria e até mesmo uma economia ao comprador. Contudo, por se tratar de um procedimento bastante longo, vários pontos específicos precisam ser observados para evitar dores de cabeça.

Em regra geral, as construções atuais de condomínio são feitas com base na Lei 4.591/64.  Assim, nos termos desta legislação, o construtor deverá registrar, para fins de resguardar o consumidor, memorial descritivo das especificações da obra projetada, projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída.

Mas todo cuidado é pouco. Por isso a Lei 4.591/64 também expressa que é necessária a discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Além desses documentos, outros são exigidos por lei. A complementação de todo esse rol, que está disposto no artigo 32 da Lei de Incorporação, é regra essencial para início das vendas das unidades.

Superada essa fase inicial documental, o construtor fica autorizado a iniciar as obras e ofertar no mercado a venda das unidades imobiliárias. E a importância dos documentos citados está justamente nessa fase de vendas. Como o comprador não tem acesso ao físico do imóvel, não pode certificar que aquilo que foi prometido no contrato será efetivamente cumprido.

Então, ele deve se cercar dos documentos acima citados para ter certeza de que aquilo que foi prometido em propaganda, anúncio ou contrato de compra e venda de fato foi registrado na incorporação do empreendimento, sendo este requisito – registro – a garantida de entrega da promessa.

Contudo, o registro de toda documentação ainda não garante a finalização da construção. Infelizmente, não é comum haver no mercado construções com registro de patrimônio de afetação na matrícula do empreendimento. Esse patrimônio de afetação garante, teoricamente, que todo o capital movimentado naquele empreendimento seja efetivamente investido ali, ou seja, não se admitiria a possibilidade de retirada de recursos angariados nas vendas para realocação em outras construções, bem como se misturem com os ativos da própria empresa.

Infelizmente a falta de patrimônio de afetação e prática de realocação de recursos para obra acabam, em alguns casos, levando a construtora à falência e abandono das obras.

No entanto, havendo comprovação de que a obra foi abandonada por mais de 30 dias, os compradores poderão se unir através da formação da comissão de compradores/adquirentes e buscar judicialmente a destituição da construtora.

Contudo, se o empreendimento for objeto de financiamento habitacional, especialmente se houver vinculação com o programa Minha Casa Minha Vida, a destituição da construtora também se dará através de procedimento realizado pela própria Caixa Econômica Federal.

Assim, havendo a destituição do construtor, os compradores poderão optar por dar continuidade na obra fazendo os ajustes financeiros necessários, ou então alienar toda a obra e partilhar entre os adquirentes o produto dessa venda.

Fica a Dica e até a próxima.

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Atraso na entrega de imóvel do Minha Casa Minha Vida acarretará em pagamento de aluguel a mutuário
   Anthony  Lima  │     25 de setembro de 2019   │     12:08  │  0

O Banco Nacional de Demandas Repetitivas, sistema de dados do Conselho Nacional de Justiça, estima que boa parte das oito mil ações envolvendo atraso na entrega de imóveis que estão em tramitação envolva o Minha Casa, Minha Vida. No entanto, esta situação pode mudar, já que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu a favor de quatro teses para contratos de compra e venda de imóveis residenciais pelo programa pelas faixas 1,5, 2 e 3.

A primeira das teses fixou que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Na prática, isso altera a promessa de compra e venda firmada entre o comprador e o construtor, sendo que será somente considerada válida a cláusula que estipular data certa para entrega das chaves. Qualquer outra previsão que dificulte a compreensão de data ou esteja vinculada a assinatura de outro contrato é considerada ilegítima.

A segunda tese fixou que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o construtor deverá pagar o aluguel de uma moradia ao mutuário até que a entrega de seu imóvel seja feita. Esse aluguel se justifica pelo fato de ficar o comprador impedido de ter acesso ao seu bem. Além disso, a demora na entrega acarreta custos para o mutuário, já que, além do financiamento, tem que arcar com a locação de um imóvel até que o seu seja entregue.

A cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, torna-se ilegal, conforme entendimento do STJ na terceira tese. Nesse caso, o Tribunal entendeu que se a unidade deveria ter sido entregue, obviamente a obra era para estar finalizada, o que não justifica a cobrança de juros, que têm como finalidade remunerar o capital emprestado pelo banco para o construtor durante o período de construção. Ele é cobrado pelo banco do comprador/mutuário, tendo o construtor como fiador dessa obrigação. Com o atraso, o construtor fica obrigado a restituir o comprador tudo aquilo que foi pago a este título durante o período de atraso.

Por fim, a quarta tese fixou que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, após o período de tolerância, acarreta na interrupção de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais oneroso ao consumidor.

Novamente, partindo do pressuposto de que a obra deveria estar finalizada, não se justificaria cobrar correção do saldo devedor do comprador para com o construtor tendo como base índice que reflete a construção civil. Para adequação da relação elegeu-se um índice que reflete a inflação, sendo aplicado somente se for mais benéfico ao consumidor.

Como se vê, esta decisão servirá como norte tanto para as demandas judiciais já ajuizadas, como também para aqueles contratos que se encontram em atraso e o mutuário deseja ingressar judicialmente para as reparações/indenizações devidas.

Fica a Dica e até a próxima.

 

 

 

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Novas taxas de juros – Novo Índice de correção
   Anthony  Lima  │     26 de agosto de 2019   │     21:11  │  0

A partir desta segunda-feira dia 26/08/19, começou a valer a nova linha de crédito imobiliário que vai atualizar o contrato de financiamento habitacional pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

A novidade conta com taxas de juros a partir de 2,95% e tem como máxima 4,95% ao ano. A nova modalidade vale para aquisição de financiamento via SFH ou SFI.

Aquele que desejar contratar financiamento imobiliário nesta nova modalidade, contará com prazo total de 360 (trezentos e sessenta) meses e poderá financiar até 80% (oitenta por cento) do valor do imóvel.

As novas taxas de juros em relação à modalidade já existente se mostram mais atraentes, uma vez que, atualmente, o mutuário firma seu contrato com taxas que partem de 8,5% e chegam a 9,75% mais a TR – Taxa Referencial.

Por outro lado, realizando uma simulação, o mutuário que firmar seu contrato de financiamento pelo novo modelo estará pagando uma taxa de juros de, aproximadamente, 5,37% e 7,37%.

O fato é que o IPCA é um índice inflacionário e, como tal, em caso de instabilidade financeira do mercado ou crise econômica no Brasil, pode vir a se tornar um pesadelo para o mutuário.

Já a TR vem estável durante vários anos, estando atualmente no patamar de zero, o que também não quer dizer que vá permanecer nesse patamar.

Assim, como o financiamento habitacional é de longo prazo, o mutuário deve ser cuidadoso em adotar uma modalidade cuja correção segue índice inflacionário, até porque o histórico inflacionário do Brasil todos já conhecem.

Desta forma, antes de firmar o seu contrato de financiamento habitacional, solicite a instituição bancaria a planilha de custo efetivo total nas duas modalidades, no sentido de verificar qual se mostrará mais vantajosa e se adequará ao seu orçamento familiar, lembrando que ambas serão realizadas como uma projeção, até porque não há como prevê o IPCA ou a TR para os próximos anos.

Fica a dica, até aproxima.

 

 

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Imóveis sem Habite-se poderão ser regularizados
   Anthony  Lima  │     14 de agosto de 2019   │     14:22  │  0

O habite-se é o documento oficial expedido pela prefeitura municipal, o qual atesta, para todos os fins de direito, que o imóvel foi construído de acordo com o projeto apresentado e com a legislação municipal, e, portanto, habitável.

É a partir deste documento que o proprietário do imóvel tem o direito de averbar a construção perante o cartório de registro de imóveis e, com isto, legalizar o bem.

Contudo, para a emissão do Habite-se é necessário à elaboração do projeto estrutural e arquitetônico do imóvel, resultando em maiores custos financeiros que, na maioria dos casos, não são inseridos no cálculo da obra.

Com os projetos em mãos, o proprietário dá entrada na prefeitura requerendo o alvará de construção e, depois de concluída a obra, o fiscal analisa o empreendimento e libera para a emissão do respectivo habite-se.

O fato é que a maioria das pessoas que construíram seus imóveis ainda não os legalizaram, seja por falta de conhecimento ou por questão financeira.

Agora, com a entrada em vigor da Lei 13.865/19 em 08 de Agosto de 2019, a construção residencial, urbana, unifamiliar, com somente um pavimento, finalizada há mais de 05 (cinco) anos, em área de baixa renda, está dispensada do Habite-se.

Sendo assim, fica mais fácil a legalização e averbação das construções irregulares, perante o cartório de registro de imóveis ou suas averbações decorrentes de financiamento à moradia.

Portanto, aproveitem a isenção legal e regularizem seu imóvel.

Fica a Dica!

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