Furto em condomínio
   11 de setembro de 2023   │     13:51  │  0

Segurança é algo primordial na vida das pessoas e geralmente é o que muitos procuram e esperam na hora de trocar a casa por um apartamento.

O ato de chegar na residência com tranquilidade e encontrar todos os seus pertences intactos, em ordem, é uma das maiores satisfações de quem busca a paz e serenidade de se morar em condomínio.

No entanto, essa paz é perturbada quando algo inesperado acontece, ou seja, quando a sensação da perda invade o lar na medida em que o condômino perde algum objeto de seu patrimônio.

Nesse momento o desespero bate a porta e a primeira afirmação que vem à mente é a responsabilização do Condominio, para reparar o dano sofrido.

Partindo dessa premissa será mesmo o condomínio o responsável por eventual furto em suas dependências ou no interior do apartamento de seu condômino?

De maneira bem objetiva, afirmamos que nem sempre o condomínio será responsabilizado pela perda sofrida, já que sempre será necessário analisar os fatos sob o prisma legal e regimental.

É que a resposta para a pergunta vem estampada na convenção ou no regimento interno do condomínio e os Tribunais têm se valido do que consta nesses documentos para analisar a responsabilidade do condomínio.

Assim, caso a convenção ou o regimento interno afastem a responsabilidade, não adianta ingressar contra o condomínio para ser indenizado pelo patrimônio perdido.

Mas é como ficar o dano sofrido pelo condômino?

Neste caso é necessário observar a questão da segurança que envolve o empreendimento, para verificar a falha cometida, a exemplo de uma possível negligência da empresa que presta serviço, ausência de câmeras de segurança que possam mostrar o autor do furto, etc.

Necessário lembrar que todos tem responsabilidade de defender a segurança tanto em sua unidade habitacional quanto nas áreas comuns do edifício e a ausência dessas observações também poderá ser causa de uma responsabilização do empreendimento.

Desta forma, mostra-se necessário a análise da documentação condominial, bem como que seu representante adote todas medidas necessárias a proteção de seus moradores e proprietários.

Fica a dica é até a próxima.

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O fiador e suas responsabilidades no contrato de locação
   31 de agosto de 2023   │     17:48  │  0

O tema a ser abordado hoje partiu da dúvida enviada pelo Sr. José Henrique, o qual foi sondado para ser fiador em um contrato de locação imobiliária. As dúvidas residem tanto na responsabilidade quanto nas consequências advindas deste encargo.

Pois bem, a fiança é a forma tradicionalmente mais utilizada nas locações imobiliárias. Nesta modalidade o locatário indica uma pessoa física ou jurídica para garantir a liquidez do débito em caso de inadimplência do mesmo.

Nesta modalidade, o fiador na qualidade de devedor solidário, responsabiliza-se inclusive com seu patrimônio pessoal, pela satisfação das obrigações financeira assumidas pelo locatário, assumindo também os acessórios da dívida principal.

Em sendo o fiador pessoa física, o locador fará uma análise minuciosa nos cadastros restritivos de créditos, além de verificar sua capacidade econômica e financeira.

Já se o fiador for pessoa jurídica, o locador irá analisar os documentos societários, bem como solicitar certidões na junta comercial e nos órgãos do Poder Judiciário.

Apresentado o fiador, o locador não pode ser obrigado a aceitá-lo, caso o mesmo não seja pessoa idônea, se não for domiciliado no mesmo município onde tenha que prestar a fiança ou se não possuir bens suficientes para o cumprimento da obrigação assumida.

Lembre-se que neste caso o locador não só pode, como deve exigir a substituição do fiador apresentado. Outra coisa a ser observada é que o instituto da fiança é regulado pelo Código civil, o qual em seu artigo 818 conceitua a responsabilidade do fiador em satisfazer a obrigação assumida pelo devedor, caso ele não cumpra.

Deve-se registrar que o fiador pode ser exonerado de sua obrigação a qualquer tempo, se assim lhe convier; Que não é aconselhável a renúncia ao benefício de ordem e que em caso de ser casado precisará da autorização de seu cônjuge.

Por fim é crucial que o propenso fiador tenha em mente o grau de sua responsabilidade nesta garantia, uma vez que em caso de ter um único bem, poderá vir a perdê-lo diante da inadimplência do locatário.

Isto porque o artigo 3º da Lei nº 8.009/90 deixa claro que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, não se mostra aconselhável ser fiador se a pessoa tem um único imóvel.

Fica a dica e até a próxima.

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Venda do imóvel durante o prazo de locação
   25 de agosto de 2023   │     14:47  │  0

O maior receio de um inquilino é ser surpreendido com a notícia de que o imóvel em que habita será vendido. Tenham certeza que a pergunta mais recorrente em relação a isso é: Mas qual o meu direito como locatário?

Partindo dessa dúvida iremos abordar o tema de forma simples e tentar tranquilizar aqueles que moram de aluguel.

A princípio deve-se destacar que de acordo com o artigo 27 da lei de locações, o locatário tem direito de preferência na aquisição do imóvel e o locador deve dar ao locatário conhecimento de seu interesse de vender o bem, por escrito, mediante notificação.

Deve ainda informar ao locatário todas as condições relativas a venda a exemplo do preço, forma de pagamento e existência de algum ônus reais (se for o caso).

Assim que o locatário receber a respectiva notificação, o mesmo tem o prazo de 30 dias para manifestar sua aceitação ou não. No entanto, caso entenda que o valor requerido pelo imóvel está alto, ou seja, fora da realidade de mercado, o locatário deve buscar avaliações do imóvel e demonstrar que o preço está acima do mercado.

Nota-se, portanto, que o direito de preferência do locatário é uma obrigação legal imposta ao locador e caso ele não observe essa regra, o locatário pode requerer a propriedade para ele, além de perdas e danos.

Contudo, o locatário deve observar que caso queira reivindicar seu direito à aquisição da propriedade, o contrato de locação deve estar averbado à margem da matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação.

Além disso e caso seu direito de preferência tenha sido preterido, o locatário ainda deve depositar em juízo o mesmo valor pago pelo adquirente, juntamente com as despesas do ato de transferência. O respectivo deposito judicial deve ser realizado no prazo de 180 dias contados a partir do registro de transferência da propriedade do imóvel a terceiros.

Sendo assim é necessário que tanto o locador quanto o locatário observem as regras instituídas em lei na hora de desejar vender e/ou adquirir a propriedade alugada.

Fica a dica e até a próxima

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Regularização de imóveis
   17 de agosto de 2023   │     17:51  │  0

A aquisição de um imóvel é sempre um passo muito importante na vida das pessoas, pois geralmente se trata de um planejamento de anos, aliado a um bom tempo de reserva financeira.

No entanto, alguns pecam quando adquirem um bem tão valioso sem as devidas cautelas. As vezes fazem a transação imobiliária sem que o imóvel esteja regularizado, ou seja, devidamente documentado.

Sabemos o quando é dispendioso escriturar e registrar um imóvel, no entanto, este ato se mostra necessário para a segurança jurídica da transação imobiliária.

Além disso, o imóvel regularizado goza dos seguintes benefícios:

  1. Valorização: um imóvel regular tem o seu valor de mercado real acompanhando sempre a valorização imobiliária da região;
  2. Crédito imobiliário: Estando o imóvel com toda a documentação em dia, pode o mesmo ser financiado por qualquer instituição bancária;
  3. Facilitação na venda: imóveis regularizados tem a venda facilitada tanto da forma a vista quanto financiada, uma vez que diminui despesas com eventuais correções de documentos e registros.
  4. Transmissão aos herdeiros: Quando o imóvel está devidamente escriturado, registrado e com seus impostos em dia, em caso de falecimento de seu titular, a transmissão através da herança mostra-se mais simples para os herdeiros, fazendo com que se ganhe tempo e poupe dinheiro.

Como se vê, as vantagens de estar com o imóvel regularizado são muitas e só trazem benefícios ao seu titular e a quem está adquirindo.

Assim, na hora de se fazer uma aquisição imobiliária, procure sempre um imóvel com toda a documentação em ordem. Fazendo isso você evitará problemas futuros.

Fica a dica e até a próxima.

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A impenhorabilidade do bem de família
   8 de agosto de 2023   │     17:56  │  0

A situação de uma senhora que soube que seu imóvel estava indo a leilão pelo atraso no pagamento de algumas parcelas relativas a um empréstimo chamou a atenção para uma situação cada vez mais comum, a qua seja: a aquisição de empréstimo e a garantia do imóvel em caso de não pagamento das parcelas.

Esta modalidade de empréstimo está sendo cada vez mais comum entre os brasileiros, sendo denominada de Home Equity.

No home Equity a instituição financeira concede o crédito, independentemente a finalidade e utiliza o imóvel como garantia de pagamento. Assim, não exige vinculação na destinação do valor emprestado e o maior atrativo são as taxas de juros.

Nesta modalidade, o imóvel dado em garantia é gravado com hipoteca ou com alienação fiduciária, podendo o proprietário usufruir do bem enquanto paga pelo empréstimo concedido.

Há de se destacar que a alienação fiduciária estará presente como forma de garantia de recebimento do crédito, uma vez que em caso de atraso no pagamento das prestações a forma na execução do contrato é bem mais célere.

Mas por se tratar de um único imóvel, assim entendido como bem de família, poderia ele responder pelo pagamento do débito? Não seria ele impenhorável?

Para responder a essa pergunta vamos nos valer da Lei 8.009/90, a qual em seu artigo 1º trata o imóvel residencial próprio do casal como impenhorável, não respondendo o mesmo por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, etc.

Partindo dessa premissa o imóvel seria impenhorável!

No entanto, como toda regra existem as exceções e aqui não poderia ser diferente já que a própria legislação prevê as hipóteses em que o bem de família será passível de penhora, vejamos:

  1. Fiança em locação: O fiador no contrato de locação pode sofrer os efeitos da penhora em imóvel de sua titularidade;
  1. Dívidas de Condomínio: O bem de Família em relação ao qual exista débito condominial, poderá ser penhorado para a quitação dessa dívida;
  1. Débito de Financiamento: em casos desta natureza a impenhorabilidade é afastada quando a origem do débito for relativa a financiamento para aquisição ou construção no próprio imóvel;
  1. Pensão Alimentícia: Dívida de caráter alimentar, faz com que o imóvel seja objeto de penhora para o pagamento do respectivo debito;
  1. Cobrança de Impostos: também afasta a impenhorabilidade do bem de família para o pagamento de impostos decorrentes do próprio imóvel, a exemplo do IPTU;
  1. Hipoteca: Sendo o imóvel indicado na condição de hipoteca, como forma de garantir o pagamento de dívidas, o imóvel pode sim ser penhorado.

Como se vê, existem exceções à regra, as quais podem fazer com que a pessoa perca seu único bem e, portanto, a impenhorabilidade do bem de família não é absoluta.

Veja que essas hipóteses não esgotam as exceções à impenhorabilidade do bem de família. Atentem-se ao fato de que a alienação fiduciária é uma garantia de pagamento de uma dívida e, portanto, segue o mesmo preceito da hipoteca, em razão de sua natureza jurídica.

Assim, em caso de necessidade de solicitação deste tipo de empréstimo deve-se avaliar as condições estabelecidas pelas instituições financeiras, já que cada uma tem sua própria regra a exemplo da exigência ou não de seguros, valor mínimo do imóvel, valor máximo do empréstimo e concessão ou não do valor solicitado em caso de imóvel já financiado.

Portanto fique bem atento a esta modalidade e em caso de dúvidas procure alguém de sua confiança, antes de firmar o contrato, para que você tenha noção de todo o conteúdo contratual e suas consequências.

Fica a dica e até a próxima.

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IGP-M negativo diminui o valor do aluguel?
   8 de maio de 2023   │     10:20  │  0

O índice que mede a inflação dos alugueis é o IGP-M e, para surpresa de muitos, o mesmo mostrou-se negativo no mês de abril em -0,95% e seu acumulado nos últimos 12 meses foi de -2,17%.

O respectivo índice é calculado com base na variação de preços de produção, do consumidor e custos da construção civil. Desde o ano de 2018, o índice não tinha variação negativa.

Entretanto, mesmo o IGP-M apontando negatividade, o mercado de alugueis encontra-se em alta. Isso porque o preço do aluguel está mais ligado a oferta e demanda do que mesmo as próprias variações do IGP-M, uma vez que o índice é utilizado apenas para atualização dos contratos de aluguel em vigência, não servindo como parâmetro para oferta de imóveis no mercado.

Assim, quem pretende alugar imóvel irá se deparar com os preços do mercado, pouco importando neste momento as oscilações do índice.

Por outro lado, quem está com contrato ativo e com previsão de reajuste para o mês de maio, por exemplo, poderá usar como argumentação a queda do IGP-M para que seu contrato permaneça com o valor inalterado.

Destaque-se que isto não é uma máxima e sim um ponto de debate entre inquilino e proprietário.

Deve-se destacar que não existe contrato de locação que preveja ou atrele a queda do IGP-M a uma diminuição do valor do aluguel, até porque este índice tem em seu fator a correção do período contratual.

Diante deste cenário, algumas imobiliárias já estão adotando outros índices de reajustes dos alugueis, a exemplo do IPCA, que é o índice que mede a inflação.

Sendo assim na hora de firmar um contrato de aluguel, fique atento ao índice de reajuste que será utilizado.

Já na hora do reajuste anual, procure manter a harmonia entre partes, ajustando corretamente o valor mensal ou mantendo o mesmo, para não espantar o inquilino. Nessa hora o bom senso entre locador e locatário, sempre prevalece.

Fica a dica e até a próxima.

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O prazo Máximo da Renovação do Contrato Comercial
   27 de abril de 2023   │     18:14  │  0

Assunto importante e instigante quando se trata de locação comercial, reside no prazo máximo do respectivo contrato e de sua renovação.

Este tema é sempre muito debatido entre empresários e proprietários de imóveis nesta modalidade, já que o tempo é um influenciador nato nesta modalidade de locação, tanto no transcorrer do período normal da locação, quanto na sua renovação, por isso a necessidade de estar sempre ciente destes fatos na hora da negociação.

Geralmente quando se realiza um contrato comercial, é comum estipular prazos de 05, 10 ou 15 anos, não sendo esse tempo uma regra absoluta, pois existem exceções.

Já no tocante a renovação do respectivo contrato, a Lei 8.245/91 estabeleceu critérios específicos para que a mesma ocorra, destacando-se que o locatário tem direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que cumpra alguns requisitos de forma cumulativa, a exemplo da obrigatoriedade da existência de contrato escrito e com prazo determinado, dentre outros.

Ressalta-se que além da exigência do contrato escrito o locador ainda deve ficar atento para que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

Ademais, também é necessário que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo e com prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Assim, caso o locador não deseje renovar o contrato de locação comercial, deve notificar o locatário com pelo menos seis meses de antecedência do término do prazo. Já no caso do locatário pleitear seu direito à renovação compulsória, caso tenha direito, poderá acionar a justiça para garanti-lo.

Em relação ao tema, o superior Tribunal de Justiça analisando recentemente um caso sobre o prazo máximo para a renovação de contrato de locação, chegou à conclusão de que o mesmo é de 05 anos, podendo ser requerido novamente pelo locatário ao final do período.

Na visão da relatora do processo Ministra Nancy Andrighi: “Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”

A ministra relatora destacou em seu voto que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.

A ministra ainda ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.

Esta decisão denota consonância com a legislação alinhada aos direitos do proprietário e inquilino, permitindo assim uma harmonia contratual em aliança com a finalidade do instituto da locação comercial.

Fica a dica e até a próxima.

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Compra de imóvel, taxa de Juros e os cuidados necessários
   30 de março de 2023   │     17:50  │  0

A compra de um imóvel é um passo importante na vida das pessoas, já que representa um investimento financeiro considerável.

Assim, para a obtenção de sucesso na escolha da propriedade ideal deve ser considerado diversos fatores de ordem emocional, financeira e pessoal.

Por isso, é essencial a cautela na hora de fechar o negócio e realizar o sonho da casa própria.

Visando garantir uma compra segura e evitar possíveis problemas no futuro, listamos algumas observações que devem ser adotadas:

  1. Definição de necessidades

Quais são as suas necessidades e expectativas? Pergunta extremamente necessária antes de começar a buscar por imóveis, já que é importante ter clareza do que precisa.

Defina a localização ideal, o tamanho do imóvel, a quantidade de quartos, a presença de área de lazer, dentre outros fatores que você considera importantes para sua família.

  1. Pesquisa de mercado

A quantidade de imóveis disposta a venda é enorme, por isso a pesquisa é fundamental na hora da escolha. Você deve visitar bairros, conversar com moradores, analisar os preços praticados no mercado e comparar as opções disponíveis. O importante é ter paciência e cautela para não fechar negócio de forma precipitada ou por impulso.

  1. Documentação

Solicite toda a documentação referente ao imóvel, bem como de seus proprietários, observe se aquele que está vendendo é o real proprietário do imóvel e se não existe nenhum gravame sobre o bem, a exemplo de penhora, hipoteca, pendência judicial ou dívida em relação ao imóvel.

  1. Visitas e vistoria no imóvel

Nunca assine o contrato de compra sem antes visitar o imóvel em horários distintos. Além disso é importante fazer uma vistoria minuciosa, analisar o tempo de construção, as condições da estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, móveis e acabamentos. Se possível, contrate um profissional especializado para tal ato.

  1. Tenha um advogado de confiança e faça um planejamento imobiliário

Um advogado de confiança é fundamental para garantir uma compra segura e evitar possíveis problemas jurídicos. Ele irá auxiliá-lo na análise dos documentos, na elaboração do contrato e na verificação de possíveis cláusulas abusivas.

Além disso é de suma importância que você solicite um planejamento imobiliário, o advogado juntamente com o contador irá elaborar um plano jurídico/financeiro, de acordo com seus rendimentos, para que você consiga conquistar sua casa própria sem problemas.

  1. Financiamento bancário e via construtora

São questões bem distintas, mas que devem ser levadas em consideração na hora de firmar o contrato.

Se você adotar o financiamento bancário observe a taxa de juros que será aplicada ao seu contrato, bem como o índice de correção monetária. Neste caso procure não aceitar índices setoriais, a exemplo do IPCA para corrigir as prestações e o saldo devedor. Prefira a TR. A Lei lhe garante essa escolha.

Já no tocante a contrato direto com construtora, observe que tanto as prestações quanto as intercaladas, durante o período de construção são reajustadas pelo INCC de forma cumulativa. Analise, pois talvez essa cumulatividade não seja tão benéfica assim.

Já quando a construtora entrega a obra, o índice modifica passando geralmente para IGPM com o acréscimo de 0,5 a 1%, ou seja, aqui existe uma capitalização e em caso de inviabilidade de pagamento é hora de você procurar um financiamento bancário com taxas mais atraentes. Pense nisso.

Por fim acreditamos que com esses cuidados é possível realizar a compra de um imóvel com mais segurança e tranquilidade.

Lembre-se de que se trata de um investimento de longo prazo, por isso é importante dedicar tempo e atenção a todas as etapas do processo.

Fica a dica e até a próxima.

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Posso comprar um imóvel antes da formalização do inventário?
   24 de janeiro de 2023   │     14:29  │  0

A princípio podemos afirmar que sim e tal ato se dará através do instrumento jurídico adequado, o qual seja uma cessão de direitos hereditários.

A cessão de direitos hereditários está prevista no art. 1.793 do Código Civil, e consiste na transferência da herança de um herdeiro para uma terceira pessoa.

A Cessão de Direitos deve ser lavrada de através de Escritura Pública e não simplesmente por contrato de compra e venda!

Na etapa da regularização, o novo comprador deverá realizar o inventário ou se habilitar no mesmo, para que o imóvel lhe seja adjudicado e consequentemente haja o registro da compra dos direitos hereditários na matrícula do imóvel.

Mas existem riscos? Sim! O que poderia ser uma ótima oportunidade de negócio, pode tornar-se uma grande dor de cabeça caso não haja uma análise detalhada e preventiva de toda a situação!

Dívidas em nome do falecido ou até mesmo má fé por parte dos herdeiros, são alguns dos diversos riscos que o comprador pode correr.

Assim,, na iminência de aquisição de um imóvel nesta condição é essencial a orientação de um advogado especializado, cujo objetivo principal é o de evitar prejuízos.

Fica a dica e até a próxima.

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FGTS nas prestações em atraso
   16 de janeiro de 2023   │     11:56  │  0

A partir deste mês de janeiro de 2023 as pessoas que estiverem com até 06 parcelas da prestação de seu financiamento habitacional em atraso, poderão utilizar o seu FGTS para o pagamento das mesmas.

Esta medida se dá por decisão do Conselho Curador do respectivo órgão. Há de se destacar que até dezembro de 2022 as pessoas podiam se valer de até 12 meses, no entanto, a partir deste ano houve a redução.

A utilização do FGTS para essa situação é bastante importante, já que evita que o mutuário perca seu imóvel, pois diversas são as variantes que levam a pessoa a atrasar suas parcelas de financiamento.

Por outro lado, também se entende que não adianta você ter uma boa quantia depositada no FGTS, cujo rendimento é baixíssimo e pagar juros altos no financiamento imobiliário.

Assim é muito mais vantajoso você adotar o procedimento de sempre procurar diminuir o seu saldo devedor utilizando-se deste recurso, lembrando que para a utilização do FGTS terá que comprovar três anos completos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não e não ter financiamento imobiliário ativo no SFH, no mesmo município;

Fica a dica e até a próxima

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