IGP-M negativo diminui o valor do aluguel?
   Anthony  Lima  │     8 de maio de 2023  
 
│     10:20  │  0

O índice que mede a inflação dos alugueis é o IGP-M e, para surpresa de muitos, o mesmo mostrou-se negativo no mês de abril em -0,95% e seu acumulado nos últimos 12 meses foi de -2,17%.

O respectivo índice é calculado com base na variação de preços de produção, do consumidor e custos da construção civil. Desde o ano de 2018, o índice não tinha variação negativa.

Entretanto, mesmo o IGP-M apontando negatividade, o mercado de alugueis encontra-se em alta. Isso porque o preço do aluguel está mais ligado a oferta e demanda do que mesmo as próprias variações do IGP-M, uma vez que o índice é utilizado apenas para atualização dos contratos de aluguel em vigência, não servindo como parâmetro para oferta de imóveis no mercado.

Assim, quem pretende alugar imóvel irá se deparar com os preços do mercado, pouco importando neste momento as oscilações do índice.

Por outro lado, quem está com contrato ativo e com previsão de reajuste para o mês de maio, por exemplo, poderá usar como argumentação a queda do IGP-M para que seu contrato permaneça com o valor inalterado.

Destaque-se que isto não é uma máxima e sim um ponto de debate entre inquilino e proprietário.

Deve-se destacar que não existe contrato de locação que preveja ou atrele a queda do IGP-M a uma diminuição do valor do aluguel, até porque este índice tem em seu fator a correção do período contratual.

Diante deste cenário, algumas imobiliárias já estão adotando outros índices de reajustes dos alugueis, a exemplo do IPCA, que é o índice que mede a inflação.

Sendo assim na hora de firmar um contrato de aluguel, fique atento ao índice de reajuste que será utilizado.

Já na hora do reajuste anual, procure manter a harmonia entre partes, ajustando corretamente o valor mensal ou mantendo o mesmo, para não espantar o inquilino. Nessa hora o bom senso entre locador e locatário, sempre prevalece.

Fica a dica e até a próxima.

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O prazo Máximo da Renovação do Contrato Comercial
   Anthony  Lima  │     27 de abril de 2023  
 
│     18:14  │  0

Assunto importante e instigante quando se trata de locação comercial, reside no prazo máximo do respectivo contrato e de sua renovação.

Este tema é sempre muito debatido entre empresários e proprietários de imóveis nesta modalidade, já que o tempo é um influenciador nato nesta modalidade de locação, tanto no transcorrer do período normal da locação, quanto na sua renovação, por isso a necessidade de estar sempre ciente destes fatos na hora da negociação.

Geralmente quando se realiza um contrato comercial, é comum estipular prazos de 05, 10 ou 15 anos, não sendo esse tempo uma regra absoluta, pois existem exceções.

Já no tocante a renovação do respectivo contrato, a Lei 8.245/91 estabeleceu critérios específicos para que a mesma ocorra, destacando-se que o locatário tem direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que cumpra alguns requisitos de forma cumulativa, a exemplo da obrigatoriedade da existência de contrato escrito e com prazo determinado, dentre outros.

Ressalta-se que além da exigência do contrato escrito o locador ainda deve ficar atento para que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

Ademais, também é necessário que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo e com prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Assim, caso o locador não deseje renovar o contrato de locação comercial, deve notificar o locatário com pelo menos seis meses de antecedência do término do prazo. Já no caso do locatário pleitear seu direito à renovação compulsória, caso tenha direito, poderá acionar a justiça para garanti-lo.

Em relação ao tema, o superior Tribunal de Justiça analisando recentemente um caso sobre o prazo máximo para a renovação de contrato de locação, chegou à conclusão de que o mesmo é de 05 anos, podendo ser requerido novamente pelo locatário ao final do período.

Na visão da relatora do processo Ministra Nancy Andrighi: “Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”

A ministra relatora destacou em seu voto que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.

A ministra ainda ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.

Esta decisão denota consonância com a legislação alinhada aos direitos do proprietário e inquilino, permitindo assim uma harmonia contratual em aliança com a finalidade do instituto da locação comercial.

Fica a dica e até a próxima.

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Compra de imóvel, taxa de Juros e os cuidados necessários
   Anthony  Lima  │     30 de março de 2023  
 
│     17:50  │  0

A compra de um imóvel é um passo importante na vida das pessoas, já que representa um investimento financeiro considerável.

Assim, para a obtenção de sucesso na escolha da propriedade ideal deve ser considerado diversos fatores de ordem emocional, financeira e pessoal.

Por isso, é essencial a cautela na hora de fechar o negócio e realizar o sonho da casa própria.

Visando garantir uma compra segura e evitar possíveis problemas no futuro, listamos algumas observações que devem ser adotadas:

  1. Definição de necessidades

Quais são as suas necessidades e expectativas? Pergunta extremamente necessária antes de começar a buscar por imóveis, já que é importante ter clareza do que precisa.

Defina a localização ideal, o tamanho do imóvel, a quantidade de quartos, a presença de área de lazer, dentre outros fatores que você considera importantes para sua família.

  1. Pesquisa de mercado

A quantidade de imóveis disposta a venda é enorme, por isso a pesquisa é fundamental na hora da escolha. Você deve visitar bairros, conversar com moradores, analisar os preços praticados no mercado e comparar as opções disponíveis. O importante é ter paciência e cautela para não fechar negócio de forma precipitada ou por impulso.

  1. Documentação

Solicite toda a documentação referente ao imóvel, bem como de seus proprietários, observe se aquele que está vendendo é o real proprietário do imóvel e se não existe nenhum gravame sobre o bem, a exemplo de penhora, hipoteca, pendência judicial ou dívida em relação ao imóvel.

  1. Visitas e vistoria no imóvel

Nunca assine o contrato de compra sem antes visitar o imóvel em horários distintos. Além disso é importante fazer uma vistoria minuciosa, analisar o tempo de construção, as condições da estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, móveis e acabamentos. Se possível, contrate um profissional especializado para tal ato.

  1. Tenha um advogado de confiança e faça um planejamento imobiliário

Um advogado de confiança é fundamental para garantir uma compra segura e evitar possíveis problemas jurídicos. Ele irá auxiliá-lo na análise dos documentos, na elaboração do contrato e na verificação de possíveis cláusulas abusivas.

Além disso é de suma importância que você solicite um planejamento imobiliário, o advogado juntamente com o contador irá elaborar um plano jurídico/financeiro, de acordo com seus rendimentos, para que você consiga conquistar sua casa própria sem problemas.

  1. Financiamento bancário e via construtora

São questões bem distintas, mas que devem ser levadas em consideração na hora de firmar o contrato.

Se você adotar o financiamento bancário observe a taxa de juros que será aplicada ao seu contrato, bem como o índice de correção monetária. Neste caso procure não aceitar índices setoriais, a exemplo do IPCA para corrigir as prestações e o saldo devedor. Prefira a TR. A Lei lhe garante essa escolha.

Já no tocante a contrato direto com construtora, observe que tanto as prestações quanto as intercaladas, durante o período de construção são reajustadas pelo INCC de forma cumulativa. Analise, pois talvez essa cumulatividade não seja tão benéfica assim.

Já quando a construtora entrega a obra, o índice modifica passando geralmente para IGPM com o acréscimo de 0,5 a 1%, ou seja, aqui existe uma capitalização e em caso de inviabilidade de pagamento é hora de você procurar um financiamento bancário com taxas mais atraentes. Pense nisso.

Por fim acreditamos que com esses cuidados é possível realizar a compra de um imóvel com mais segurança e tranquilidade.

Lembre-se de que se trata de um investimento de longo prazo, por isso é importante dedicar tempo e atenção a todas as etapas do processo.

Fica a dica e até a próxima.

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Posso comprar um imóvel antes da formalização do inventário?
   Anthony  Lima  │     24 de janeiro de 2023  
 
│     14:29  │  0

A princípio podemos afirmar que sim e tal ato se dará através do instrumento jurídico adequado, o qual seja uma cessão de direitos hereditários.

A cessão de direitos hereditários está prevista no art. 1.793 do Código Civil, e consiste na transferência da herança de um herdeiro para uma terceira pessoa.

A Cessão de Direitos deve ser lavrada de através de Escritura Pública e não simplesmente por contrato de compra e venda!

Na etapa da regularização, o novo comprador deverá realizar o inventário ou se habilitar no mesmo, para que o imóvel lhe seja adjudicado e consequentemente haja o registro da compra dos direitos hereditários na matrícula do imóvel.

Mas existem riscos? Sim! O que poderia ser uma ótima oportunidade de negócio, pode tornar-se uma grande dor de cabeça caso não haja uma análise detalhada e preventiva de toda a situação!

Dívidas em nome do falecido ou até mesmo má fé por parte dos herdeiros, são alguns dos diversos riscos que o comprador pode correr.

Assim,, na iminência de aquisição de um imóvel nesta condição é essencial a orientação de um advogado especializado, cujo objetivo principal é o de evitar prejuízos.

Fica a dica e até a próxima.

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FGTS nas prestações em atraso
   Anthony  Lima  │     16 de janeiro de 2023  
 
│     11:56  │  0

A partir deste mês de janeiro de 2023 as pessoas que estiverem com até 06 parcelas da prestação de seu financiamento habitacional em atraso, poderão utilizar o seu FGTS para o pagamento das mesmas.

Esta medida se dá por decisão do Conselho Curador do respectivo órgão. Há de se destacar que até dezembro de 2022 as pessoas podiam se valer de até 12 meses, no entanto, a partir deste ano houve a redução.

A utilização do FGTS para essa situação é bastante importante, já que evita que o mutuário perca seu imóvel, pois diversas são as variantes que levam a pessoa a atrasar suas parcelas de financiamento.

Por outro lado, também se entende que não adianta você ter uma boa quantia depositada no FGTS, cujo rendimento é baixíssimo e pagar juros altos no financiamento imobiliário.

Assim é muito mais vantajoso você adotar o procedimento de sempre procurar diminuir o seu saldo devedor utilizando-se deste recurso, lembrando que para a utilização do FGTS terá que comprovar três anos completos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não e não ter financiamento imobiliário ativo no SFH, no mesmo município;

Fica a dica e até a próxima

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Financiamento Imobiliário X Home Equity – Conheça as diferenças
   Anthony  Lima  │     30 de agosto de 2022  
 
│     15:17  │  3

Partindo da dúvida de um internauta decidimos abordar o tema do Home Equity, uma vez que esta modalidade de empréstimo está sendo cada vez mais comum entre os brasileiros.

No entanto, é preciso distingui-la do financiamento habitacional, já que este tem uma finalidade clara e precisa, a qual seja a aquisição da casa própria.

É que o financiamento habitacional tem legislação específica é atrelado ao Sistema Financeiro da Habitação e possui regras próprias. Assim o recurso é vinculado e conta ainda com a exigência da contratação de seguro de danos físicos no imóvel e de morte e invalidez permanente.

Em relação a taxas de juros, a mesma segue a linha média de mercado e geralmente está atrelada à taxa Selic e a depender do índice de correção monetária, tem-se patamares mais atrativos.

Já no home Equity a instituição financeira concede o crédito, independentemente para que o mesmo sirva e utiliza o seu imóvel como garantia de pagamento. Assim, não exige vinculação na destinação do valor emprestado e de acordo com algumas instituições os juros são mais baixos.

Nesta modalidade, o imóvel dado em garantia é gravado com alienação fiduciária, podendo o proprietário usufruir do bem enquanto paga pelo empréstimo concedido.

Há de se destacar que em ambas as modalidades a alienação fiduciária estará presente como forma de garantia de recebimento do crédito, uma vez que em caso de atraso no pagamento das prestações a forma na execução do contrato é bem mais célere.

Por fim, em caso de necessidade de solicitação deste tipo de empréstimo deve-se avaliar as condições estabelecidas pelas instituições financeiras, já que cada uma tem sua própria regra a exemplo da exigência ou não de seguros, valor mínimo do imóvel, valor máximo do empréstimo e concessão ou não do valor solicitado em caso de imóvel já financiado.

Portanto fique bem atento a esta modalidade e em caso de dúvidas procure alguém de sua confiança tendo bem delineado as condições ofertadas para a concessão do crédito.

Fica a dica e até a próxima.

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Seguros e limites de cobertura
   Anthony  Lima  │     3 de agosto de 2022  
 
│     15:41  │  2

A contratação de seguros visa a tranquilidade do segurado em caso de eventual sinistro, seja ele parcial ou total.

No entanto, quando o mutuário efetivamente precisa utilizar da apólice firmada, pode encontrar resistência por parte das seguradoras no tocante ao valor a ser segurado.

Destaca-se que a realização de seguros, principalmente para imóveis residenciais ou comerciais não é obrigatório, ficando a cargo do proprietário. Contudo, ressalva-se a questão condominial e os financiamentos imobiliários, nos quais os seguros são obrigatórios, por força de lei.

No caso dos seguros de contratos de financiamento imobiliário, o mutuário tem o poder de escolha da seguradora e não fica à mercê da instituição bancária originária do financiamento, nessa questão.

Entretanto quando da necessidade de utilizar do respectivo seguro, surge a dúvida do valor a ser indenizado diante do sinistro apresentado.

Nos seguros de financiamentos imobiliários, tem que observar o contrato firmado, em especial, se houve alguma composição de renda para a aquisição do valor financiado, bem como a natureza do sinistro, já que se cobre três situações distintas, invalidez permanente, morte ou danos físicos no imóvel.

Em caso de morte ou invalidez permanente a cobertura será total, se não houve composição de renda com outro mutuário. O saldo devedor será coberto na integralidade e o banco lhe dará a quitação e a respectiva baixa do gravame hipotecário ou da alienação fiduciária.

Em se tratando de danos físicos do imóvel, geralmente se fará um levantamento através do setor de engenharia do banco, para valorar os danos e consequentemente apurar a indenização ou reparação do bem.

Já em caso de perda total da propriedade, por exemplo um incêndio, onde não se possa recuperar com segurança o imóvel, a indenização securitária deverá corresponder ao valor do efetivo prejuízo experimentado no momento do sinistro.

Deve se observar ainda o valor máximo previsto na apólice do seguro de dano, tudo nos termos da legislação civil aplicável ao caso. Situações desta natureza já teve o crivo do Poder Judiciário, em especial do Superior Tribunal de Justiça que nos autos do Recurso Especial nº 1955422, adotou este procedimento.

Sendo assim, em caso de sinistros seja de qualquer ordem e na existência de apólice securitária acione imediatamente a seguradora e caso haja negativa por parte da mesma, não hesite em judicializar a questão.

Lembre-se que no caso específico de contratos de financiamento habitacional, o prazo para a cobertura securitária é de 01 ano a partir da negativa da cobertura.

Fiquem atentos quanto a essa questão e até a próxima.

 

 

 

 

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Limites ampliados para o Programa Casa Verde e Amarela
   Anthony  Lima  │     27 de julho de 2022  
 
│     18:55  │  0

Notícia excelente para quem deseja financiar um imóvel.

O conselho curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS aprovou o aumento nas faixas de renda do Programa Casa Verde e Amarela.

As mudanças foram tanto nas faixas de renda como também nos valores dos imóveis e percentuais de financiamento relativo ao valor de avaliação.

Hoje é possível financiar imóvel de R$ 350.000,00 mil reais até R$ 1.5 milhão e meio que é o teto do sistema financeiro da habitação. A faixa inicial do programa começa com renda a partir de R$ 2.4 dois mil e quatrocentos reais até R$ 8 mil reais.

Já em relação a linha pró-cotista do FGTS destinado a quem não tem o acesso ao programa as taxas de juros foram reduzidas chegando ao percentual de 7.66% ao ano para imóveis de até R$ 350 mil e de 8.16% para imóveis acima deste valor até R$ 1.5 milhão e meio.

Deve-se lembrar que atrelado a taxa de juros está a TR – Taxa Referencial, como índice de correção monetária e que essa medida estará válida para quem aderir até 31 de dezembro de 2022.

Destaque-se que a Caixa também aumentou o valor a ser financiado, chegando a 80% do valor da avaliação do imóvel, a depender do sistema de amortização a ser adotado para o financiamento.

Nossa orientação amigos é a de que antes de realizar qualquer contrato, procurem analisar as cláusulas contratuais nele envolvidas, bem como colocar na ponta do lápis o efeito das prestações do financiamento habitacional dentro de seu orçamento familiar.

Lembre-se de computar com as prestações o valor dos seguros, item obrigatório nessa modalidade de financiamento. Assim, analisar é muito importante.

Portanto sempre procure realizar o financiamento com segurança, haja vista se tratar de contrato de longo prazo e que se não for bem planejado poderá acarretar dores de cabeça.

Fica a dica e até a próxima.

 

 

 

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5 Coisas que te impedem de conquistar a casa própria
   Anthony  Lima  │     16 de maio de 2022  
 
│     14:27  │  0

  1. Falta de Planejamento – Nunca se deve fazer um financiamento habitacional seja com a construtora ou com a instituição bancária sem antes fazer uma análise do orçamento familiar e de forma conjunta planilhar os custos operacionais e mensais, englobando o valor das prestações. Lembre-se de não comprometer mais de 20% de seu orçamento;
  1. Não contratar um advogado para analisar o contrato – Só um advogado e de preferência especializado na área, poderá interpretar corretamente o contrato que será firmado entre você e a construtora ou o banco. O mais indicado é uma consultoria prévia, ou seja, antes de qualquer assinatura pois poderá ajustar as cláusulas contratuais, bem como lhe salvar de possíveis dores de cabeça no futuro;
  1. Pagar apenas as prestações mensais – Se você já ouviu falar em amortização extraordinária ou redução das parcelas e não está praticando, está cometendo um grande erro. É que ficar pagando apenas as prestações do financiamento sem aportar nenhum valor a mais para diminuir o saldo devedor irá lhe fazer ficar pagando juros à instituição financeira e quem sabe até gerar saldo devedor ao final do financiamento. Por isso não perca tempo e sempre que possível amortize seu saldo devedor ou antecipe suas prestações;
  1. Não se preparar para os custos operacionais após a liquidação – Aliado a amortização extraordinária, a preparação financeira para os custos pós quitação do financiamento imobiliário é muito importante. Lembre-se que você terá que registrar a baixa do gravame de alienação fiduciária, perante o cartório de registro de imóveis ou arcar com a escritura e posterior registro nos casos de financiamento direto com a construtora.
  1. Fazer financiamento por índice inflacionário – A instituição bancária vive de juros correto? Então quando lhe oferecerem uma taxa de juros reduzida ou bem abaixo da linha média de mercado desconfie! É que certamente a instituição bancária estará reduzindo os juros para consequentemente aplicar um índice inflacionário para a correção monetária. A aplicação de índice como o IPCA ou IGPM por exemplo tem demonstrado aumento excessivo nas prestações e no saldo devedor em razão da subida exagerada dos mesmos, por conta da inflação. Várias pessoas estão procurando a justiça para equilibrar seus contratos e não perder sua casa.

Fiquem ligados e até a próxima.

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Suspensão de assembleia condominial – Agora Pode
   Anthony  Lima  │     22 de março de 2022  
 
│     17:39  │  0

A partir da lei nº 14.309/22 ficou permitido a realização de assembleias e votações em condomínio de forma virtual e até mesmo híbrida, ou seja, presencial e virtual ao mesmo tempo.

De acordo com a nova legislação as reuniões, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, podem ser realizadas por meio eletrônico desde que assegurem aos condôminos o direito a voz e voto da mesma forma como uma reunião presencial.

Além disso, a legislação trouxe uma situação inovadora e bem benéfica para os condôminos, a qual seja: a possibilidade de suspender a assembleia quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido no momento da reunião.

Esta decisão deve ser adotada por maioria dos presentes, autorizando o síndico a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumpra cumulativamente os seguintes requisitos:

  1. Sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias e deverá ser identificada as deliberações pretendidas na reunião futura, em razão do quórum especial não atingido;
  2. Fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
  3. Seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
  4. Seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

Em relação a suspensão deve-se destacar que os votos já consignados na primeira sessão ficarão registrados e o condômino desobrigado ao comparecimento para sua confirmação. No entanto caso ele esteja presente na reunião de continuidade poderá requerer a alteração de seu voto.

E mais, a sessão permanente poderá ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contados da data de sua abertura inicial.

Contudo para que tudo isso aconteça de forma plena e sem empecilhos é necessário analisar a convenção para adequá-la a nova legislação.

Destaca-se por fim que o edital de convocação deverá trazer instruções específicas e claras sobre o acesso à plataforma digital, formas de manifestação e votação.

Acreditamos que essa nova modalidade irá aumentar a participação dos condôminos nas reuniões, uma vez que irá possibilitar um maior engajamento e decisões em benefício de todos os moradores, já que de onde ele estiver poderá participar, expondo sua opinião e seu voto.

Até a próxima

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