Pode o condomínio a sua unanimidade ou por maioria de 2/3 entabular regras para aluguel de imóvel de particular?

É com esse questionamento que iniciamos nosso debate, uma vez que no dia 23/11/2021 a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça validou cláusula de convenção condominial que determina a proibição de aluguel por prazo inferior a 90 dias.

Tal decisão traz a tona a discussão a respeito do direito de propriedade. A conclusão da Excelsa Corte é a de que não existe nenhuma ilegalidade ou ausência de razoabilidade na restrição imposta por condomínio residencial a locação de unidade habitacional por curto período de tempo.

No entanto, existem entendimentos de que a declaração de validade da cláusula restritiva, quando inserida na convenção condominial, vai de encontro ao direito constitucional de propriedade.

Observe-se que o artigo 5.º “caput” da Constituição Federal e o seu inciso XXII assim estipulam:

“Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

…

XXII – é garantido o direito de propriedade;

...”

Já o caput do artigo 1.228 do Código Civil estabelece que:

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.…”

Aliado ao direito de propriedade, a lei do inquilinato regula a locação por temporada quando em seu artigo 48 assim estabelece:

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Veja-se que a locação é temporária para o locatário, o qual pode utilizar do bem para realização de cursos, tratamento de saúde, lazer, etc. tendo o prazo máximo é de 90 dias, já que a partir desse período passa a ter o prazo indeterminado.

Assim, um condomínio que estipula o prazo “mínimo” de 90 dias para a locação por temporada proíbe expressamente este tipo de locação, restringindo o direito de propriedade, sem legislação autorizadora.

Portanto meus amigos neste caso, na sua opinião quem está com a razão: O condomínio e a Corte que analisou a matéria ou o proprietário do imóvel, o qual mesmo amparado na lei está impedido de exercer seu direito de propriedade?

Até a próxima!

Comentários 0

A Caixa Econômica Federal anunciou aos mutuários da habitação, nova pausa ou redução temporária das prestações do financiamento imobiliário, pelo prazo de até 06 (seis) meses.

Ano passado a CEF adotou o sistema de pausa no financiamento e esse ano em razão também da pandemia e da dificuldade financeira dos brasileiros, a empresa pública decidiu ofertar a nova modalidade de redução mensal das prestações dos mutuários.

A redução temporária foi adotada em percentuais os quais variam de 25% a 74,99% no valor das prestações do financiamento e deve ser solicitada através do aplicativo Habitação Caixa.

Em relação ao prazo de redução, o mesmo irá variar de acordo com o pedido do mutuário, caso ele solicite uma redução de apenas 25% o prazo será de 06 meses.

Já se o mutuário optar pela redução das prestações para o patamar entre 25% a 74,99% o prazo é reduzido para 03 meses.

Existe também a opção de redução acima de 75% (setenta e cinco por cento), mas, para que o mutuário possa aproveitar esse “desconto” será necessário apresentar comprovação através de documentação de que houve perda de renda familiar, para que a Caixa faça as devidas avaliações.

A Empresa pública também anunciou a pausa das prestações do financiamento habitacional. Neste caso será para os mutuários que estão recebendo auxilio emergência ou seguro-desemprego e o prazo de suspensão será de 06 (seis) meses.

Amigos analisando detidamente as medidas, vê-se que a mesma na verdade tem dois vieses bem importantes: o primeiro reside no ponto de vista social, uma vez que ajuda o trabalhador a não perder imediatamente o seu imóvel financiado. E o segundo, do ponto de vista econômico, subdividindo-se em dois segmentos: um para o mutuário e outro para o banco.

Para o mutuário, a curto prazo, o alívio é importante, pois o valor da prestação poderá ser empregado em alimentação e saúde, por exemplo, que no momento da pandemia e da crise econômica serão as áreas de maior importância.

Já para o banco, em que pese deixar de receber agora a prestação, ele garante o recebimento dessa parcela até o final do contrato (com os acréscimos legais) e também evita a imobilização de seu capital com a execução dos contratos habitacionais e assunção dos encargos do próprio bem (IPTU e condomínio).

Entendemos que a medida é necessária, mas você deve ficar atento e somente solicitar se realmente estiver precisando, pois, o impulso poderá lhe trazer descontentamento ou aborrecimentos futuros, já que serão cobrados os juros e as correções monetárias do período que se solicitou a pausa ou a redução das prestações.

Assim, é extremamente importante que o mutuário compreenda bem a operação que será feita e tenha a consciência de que não se trata de um perdão de prestações, mas um adiamento do pagamento nesse momento de dificuldade.

É necessário ter em mente que a organização financeira é de extrema importância para que a questão não se torne uma bola de neve.

Fica a dica e até a próxima.

Comentários 2

Olá amigos, o blog está bombando e com isso recebemos essa semana alguns questionamentos relativos a vaga de garagem em condomínio. Porém antes de respondermos as perguntas enviadas, iremos abordar brevemente o tema.

É certo que as partes suscetíveis de utilização independente tais como: Apartamentos, Escritórios, Salas, etc; podem ser alienadas ou alugadas livremente por seus proprietários.

Entretanto esta realidade no tocante aos abrigos para veículos não é mais a mesma. A Lei 12.607/2010 alterou o § 1º do artigo 1.331 do Código Civil, em relação ao critério de fixação da fração ideal e as disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios.

A respectiva Lei, preceitua que os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas que não sejam do condomínio, exceto se houver autorização expressa na convenção de condomínio.

Há de se ressaltar que, anteriormente, a legislação previa que se o condômino tivesse interesse em alugar a sua vaga de garagem, só precisaria dar o direito de preferência aos demais condôminos, antes de alugar para terceiro estranhos ao condomínio.

Agora a realidade é outra. Aos condomínios que tiverem interesse em permitir que os condôminos aluguem suas vagas a terceiros terão que ajustar sua convenção, bem como seu regimento interno, para que fiquem de acordo com a legislação.

A atual legislação é bem salutar e só vem a beneficiar o condomínio, o qual não terá pessoas estranhas circulando pelas áreas comuns do condomínio.

Portanto, senhores síndicos, fiquem atentos a essa situação e analisem se a convenção condominial está de acordo com legislação vigente.

Vamos agora aos questionamentos e suas respostas:

• Posso alugar ou vender a minha vaga de garagem?

Sim. Desde que seja para pessoas do próprio condomínio. No entanto aqui vai uma dica importante: nunca venda; se precisar, alugue-a; porque, em caso de venda futura da unidade habitacional, ficará mais difícil vender o imóvel sem a vaga de garagem.

• Caso nenhum condômino deseje alugar ou comprar a vaga de garagem, posso vender ou alugar a outra pessoa?

O aluguel ou venda das vagas de garagem ou abrigos para veículos só pode ser para terceiros estranhos ao condomínio mediante autorização expressa na convenção do condomínio.

•   A vaga de garagem pode ser considerada bem de família?

Caso a vaga de garagem possua matrícula própria, não se considera bem de família para efeito de penhora. Em relação ao tema, o Superior Tribunal de Justiça sumulou a matéria. Vejam:

Súmula 449 – A Vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.

Fica a dica e até a próxima!

Comentários 0

Como vimos no post anterior apenas com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis é que o adquirente passa a ser o real proprietário do bem.

Entretanto, é muito comum encontrar pessoas que ao comprar um imóvel, lavram a escritura, pagam o imposto correspondente, mas não efetuam o registro de transferência da propriedade no respectivo cartório competente.

A justificativa para tal ato – não registro da escritura pública – reside em sua grande maioria nos altos valores que são despendidos quando da aquisição de um imóvel.

Entretanto a ausência do registro da escritura de compra e venda de imóvel, pode ensejar algumas consequências desagradáveis, a exemplo:  a) eventuais demandas jurídicas, ação de execução, fiscal, trabalhista, cível, etc. em nome do antigo proprietário, a qual havendo uma determinação de penhora judicial pode recair sobre o imóvel, respondendo o mesmo pelo pagamento do débito; b) impossibilidade de revenda do bem, via financiamento bancário; c) possibilidade de constrangimento ao antigo proprietário, passível de condenação por danos morais, caso haja comprovação de prejuízos ao vendedor pela falta de transferência do imóvel.

Diante de todos esses fatos, chega-se à conclusão de que para se evitar problemas futuros é importante passar por todas as etapas da compra e venda e, para isso, o promitente comprador deve estar preparado para arcar com as custas inerentes aos atos de escrituração, imposto e registro, reservando-se em média, por garantia, o percentual de até 10% (dez por cento) do valor do imóvel, para essas operações.

Fica a dica e até a próxima.

Comentários 0

No post anterior tratamos da necessidade de se lavrar a escritura do imóvel, mostramos que a mesma é o documento hábil a comprovar a aquisição de um bem.

Após esse ato é necessário seguir mais dois passos para só então chamar o imóvel de seu, sendo eles: O pagamento de ITBI e o Registro da escritura no cartório de registro de imóveis.

O Imposto de Transmissão de bens Imóveis – ITBI é um Tributo Municipal cobrado de quem adquire o imóvel. Geralmente o percentual varia entre 2% e 5% do valor da aquisição do bem, este percentual é variável de acordo com o Município onde o imóvel está localizado.

Este imposto é de Competência Municipal, sendo até então um pré-requisito para o registro da escritura do imóvel. Assim, logo após a escrituração deve ser recolhido o referido imposto.

No entanto, em relação a questão do pagamento do ITBI antes do registro, em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência da propriedade pelo registro imobiliário, o Supremo Tribunal Federal adotou a seguinte tese para fins de repercussão geral:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

Com essa decisão, a exigência do ITBI passa a ser com a transferência da propriedade, a qual se dá com o registro imobiliário e não se opera na cessão de direitos.

É que o registro da escritura confere o título de propriedade, dá publicidade a negociação e permite seu reconhecimento formal perante todos.

De acordo com a legislação só quem é reconhecido como proprietário de um imóvel é quem procede com o registro. Em relação a este ponto quem nunca escutou: “Só é dono quem registra”.

Portanto, é com o registro da escritura que se resguarda o direito do adquirente do imóvel, já que é concedida ao mesmo a propriedade plena e legal do bem.

Por outro lado e de acordo com a nova decisão do Supremo Tribunal Federal – STF o fato gerador do ITBI só se dará com registro do título no respectivo cartório de registro de imóveis.

Por fim deve-se lembrar que para quem adquire o primeiro imóvel, de forma financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH é concedido o desconto de 50% (cinquenta por cento) no valor dos emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais.

Fica a dica e até a próxima.

Comentários 0