Assunto importante e instigante quando se trata de locação comercial, reside no prazo máximo do respectivo contrato e de sua renovação.
Este tema é sempre muito debatido entre empresários e proprietários de imóveis nesta modalidade, já que o tempo é um influenciador nato nesta modalidade de locação, tanto no transcorrer do período normal da locação, quanto na sua renovação, por isso a necessidade de estar sempre ciente destes fatos na hora da negociação.
Geralmente quando se realiza um contrato comercial, é comum estipular prazos de 05, 10 ou 15 anos, não sendo esse tempo uma regra absoluta, pois existem exceções.
Já no tocante a renovação do respectivo contrato, a Lei 8.245/91 estabeleceu critérios específicos para que a mesma ocorra, destacando-se que o locatário tem direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que cumpra alguns requisitos de forma cumulativa, a exemplo da obrigatoriedade da existência de contrato escrito e com prazo determinado, dentre outros.
Ressalta-se que além da exigência do contrato escrito o locador ainda deve ficar atento para que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.
Ademais, também é necessário que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo e com prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Assim, caso o locador não deseje renovar o contrato de locação comercial, deve notificar o locatário com pelo menos seis meses de antecedência do término do prazo. Já no caso do locatário pleitear seu direito à renovação compulsória, caso tenha direito, poderá acionar a justiça para garanti-lo.
Em relação ao tema, o superior Tribunal de Justiça analisando recentemente um caso sobre o prazo máximo para a renovação de contrato de locação, chegou à conclusão de que o mesmo é de 05 anos, podendo ser requerido novamente pelo locatário ao final do período.
Na visão da relatora do processo Ministra Nancy Andrighi: “Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”
A ministra relatora destacou em seu voto que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.
A ministra ainda ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.
Esta decisão denota consonância com a legislação alinhada aos direitos do proprietário e inquilino, permitindo assim uma harmonia contratual em aliança com a finalidade do instituto da locação comercial.
Fica a dica e até a próxima.
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