O tema a ser abordado hoje partiu da dúvida enviada pelo Sr. José Henrique, o qual foi sondado para ser fiador em um contrato de locação imobiliária. As dúvidas residem tanto na responsabilidade quanto nas consequências advindas deste encargo.

Pois bem, a fiança é a forma tradicionalmente mais utilizada nas locações imobiliárias. Nesta modalidade o locatário indica uma pessoa física ou jurídica para garantir a liquidez do débito em caso de inadimplência do mesmo.

Nesta modalidade, o fiador na qualidade de devedor solidário, responsabiliza-se inclusive com seu patrimônio pessoal, pela satisfação das obrigações financeira assumidas pelo locatário, assumindo também os acessórios da dívida principal.

Em sendo o fiador pessoa física, o locador fará uma análise minuciosa nos cadastros restritivos de créditos, além de verificar sua capacidade econômica e financeira.

Já se o fiador for pessoa jurídica, o locador irá analisar os documentos societários, bem como solicitar certidões na junta comercial e nos órgãos do Poder Judiciário.

Apresentado o fiador, o locador não pode ser obrigado a aceitá-lo, caso o mesmo não seja pessoa idônea, se não for domiciliado no mesmo município onde tenha que prestar a fiança ou se não possuir bens suficientes para o cumprimento da obrigação assumida.

Lembre-se que neste caso o locador não só pode, como deve exigir a substituição do fiador apresentado. Outra coisa a ser observada é que o instituto da fiança é regulado pelo Código civil, o qual em seu artigo 818 conceitua a responsabilidade do fiador em satisfazer a obrigação assumida pelo devedor, caso ele não cumpra.

Deve-se registrar que o fiador pode ser exonerado de sua obrigação a qualquer tempo, se assim lhe convier; Que não é aconselhável a renúncia ao benefício de ordem e que em caso de ser casado precisará da autorização de seu cônjuge.

Por fim é crucial que o propenso fiador tenha em mente o grau de sua responsabilidade nesta garantia, uma vez que em caso de ter um único bem, poderá vir a perdê-lo diante da inadimplência do locatário.

Isto porque o artigo 3º da Lei nº 8.009/90 deixa claro que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, não se mostra aconselhável ser fiador se a pessoa tem um único imóvel.

Fica a dica e até a próxima.

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O maior receio de um inquilino é ser surpreendido com a notícia de que o imóvel em que habita será vendido. Tenham certeza que a pergunta mais recorrente em relação a isso é: Mas qual o meu direito como locatário?

Partindo dessa dúvida iremos abordar o tema de forma simples e tentar tranquilizar aqueles que moram de aluguel.

A princípio deve-se destacar que de acordo com o artigo 27 da lei de locações, o locatário tem direito de preferência na aquisição do imóvel e o locador deve dar ao locatário conhecimento de seu interesse de vender o bem, por escrito, mediante notificação.

Deve ainda informar ao locatário todas as condições relativas a venda a exemplo do preço, forma de pagamento e existência de algum ônus reais (se for o caso).

Assim que o locatário receber a respectiva notificação, o mesmo tem o prazo de 30 dias para manifestar sua aceitação ou não. No entanto, caso entenda que o valor requerido pelo imóvel está alto, ou seja, fora da realidade de mercado, o locatário deve buscar avaliações do imóvel e demonstrar que o preço está acima do mercado.

Nota-se, portanto, que o direito de preferência do locatário é uma obrigação legal imposta ao locador e caso ele não observe essa regra, o locatário pode requerer a propriedade para ele, além de perdas e danos.

Contudo, o locatário deve observar que caso queira reivindicar seu direito à aquisição da propriedade, o contrato de locação deve estar averbado à margem da matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação.

Além disso e caso seu direito de preferência tenha sido preterido, o locatário ainda deve depositar em juízo o mesmo valor pago pelo adquirente, juntamente com as despesas do ato de transferência. O respectivo deposito judicial deve ser realizado no prazo de 180 dias contados a partir do registro de transferência da propriedade do imóvel a terceiros.

Sendo assim é necessário que tanto o locador quanto o locatário observem as regras instituídas em lei na hora de desejar vender e/ou adquirir a propriedade alugada.

Fica a dica e até a próxima

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A aquisição de um imóvel é sempre um passo muito importante na vida das pessoas, pois geralmente se trata de um planejamento de anos, aliado a um bom tempo de reserva financeira.

No entanto, alguns pecam quando adquirem um bem tão valioso sem as devidas cautelas. As vezes fazem a transação imobiliária sem que o imóvel esteja regularizado, ou seja, devidamente documentado.

Sabemos o quando é dispendioso escriturar e registrar um imóvel, no entanto, este ato se mostra necessário para a segurança jurídica da transação imobiliária.

Além disso, o imóvel regularizado goza dos seguintes benefícios:

1. Valorização: um imóvel regular tem o seu valor de mercado real acompanhando sempre a valorização imobiliária da região;
2. Crédito imobiliário: Estando o imóvel com toda a documentação em dia, pode o mesmo ser financiado por qualquer instituição bancária;
3. Facilitação na venda: imóveis regularizados tem a venda facilitada tanto da forma a vista quanto financiada, uma vez que diminui despesas com eventuais correções de documentos e registros.
4. Transmissão aos herdeiros: Quando o imóvel está devidamente escriturado, registrado e com seus impostos em dia, em caso de falecimento de seu titular, a transmissão através da herança mostra-se mais simples para os herdeiros, fazendo com que se ganhe tempo e poupe dinheiro.

Como se vê, as vantagens de estar com o imóvel regularizado são muitas e só trazem benefícios ao seu titular e a quem está adquirindo.

Assim, na hora de se fazer uma aquisição imobiliária, procure sempre um imóvel com toda a documentação em ordem. Fazendo isso você evitará problemas futuros.

Fica a dica e até a próxima.

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A situação de uma senhora que soube que seu imóvel estava indo a leilão pelo atraso no pagamento de algumas parcelas relativas a um empréstimo chamou a atenção para uma situação cada vez mais comum, a qua seja: a aquisição de empréstimo e a garantia do imóvel em caso de não pagamento das parcelas.

Esta modalidade de empréstimo está sendo cada vez mais comum entre os brasileiros, sendo denominada de Home Equity.

No home Equity a instituição financeira concede o crédito, independentemente a finalidade e utiliza o imóvel como garantia de pagamento. Assim, não exige vinculação na destinação do valor emprestado e o maior atrativo são as taxas de juros.

Nesta modalidade, o imóvel dado em garantia é gravado com hipoteca ou com alienação fiduciária, podendo o proprietário usufruir do bem enquanto paga pelo empréstimo concedido.

Há de se destacar que a alienação fiduciária estará presente como forma de garantia de recebimento do crédito, uma vez que em caso de atraso no pagamento das prestações a forma na execução do contrato é bem mais célere.

Mas por se tratar de um único imóvel, assim entendido como bem de família, poderia ele responder pelo pagamento do débito? Não seria ele impenhorável?

Para responder a essa pergunta vamos nos valer da Lei 8.009/90, a qual em seu artigo 1º trata o imóvel residencial próprio do casal como impenhorável, não respondendo o mesmo por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, etc.

Partindo dessa premissa o imóvel seria impenhorável!

No entanto, como toda regra existem as exceções e aqui não poderia ser diferente já que a própria legislação prevê as hipóteses em que o bem de família será passível de penhora, vejamos:

1. Fiança em locação: O fiador no contrato de locação pode sofrer os efeitos da penhora em imóvel de sua titularidade;

2. Dívidas de Condomínio: O bem de Família em relação ao qual exista débito condominial, poderá ser penhorado para a quitação dessa dívida;

3. Débito de Financiamento: em casos desta natureza a impenhorabilidade é afastada quando a origem do débito for relativa a financiamento para aquisição ou construção no próprio imóvel;

4. Pensão Alimentícia: Dívida de caráter alimentar, faz com que o imóvel seja objeto de penhora para o pagamento do respectivo debito;

5. Cobrança de Impostos: também afasta a impenhorabilidade do bem de família para o pagamento de impostos decorrentes do próprio imóvel, a exemplo do IPTU;

6. Hipoteca: Sendo o imóvel indicado na condição de hipoteca, como forma de garantir o pagamento de dívidas, o imóvel pode sim ser penhorado.

Como se vê, existem exceções à regra, as quais podem fazer com que a pessoa perca seu único bem e, portanto, a impenhorabilidade do bem de família não é absoluta.

Veja que essas hipóteses não esgotam as exceções à impenhorabilidade do bem de família. Atentem-se ao fato de que a alienação fiduciária é uma garantia de pagamento de uma dívida e, portanto, segue o mesmo preceito da hipoteca, em razão de sua natureza jurídica.

Assim, em caso de necessidade de solicitação deste tipo de empréstimo deve-se avaliar as condições estabelecidas pelas instituições financeiras, já que cada uma tem sua própria regra a exemplo da exigência ou não de seguros, valor mínimo do imóvel, valor máximo do empréstimo e concessão ou não do valor solicitado em caso de imóvel já financiado.

Portanto fique bem atento a esta modalidade e em caso de dúvidas procure alguém de sua confiança, antes de firmar o contrato, para que você tenha noção de todo o conteúdo contratual e suas consequências.

Fica a dica e até a próxima.

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