Já se sabe que o mercado imobiliário é muito volátil e difícil de se fazer previsões. Com a persistência da crise financeira e a consequente diminuição do orçamento familiar, medidas adotadas pelos bancos impactam diretamente na relação com os mutuários.

Essas medidas atingem tanto aqueles que possuem financiamento na Caixa Econômica Federal, quanto os que pretendiam firmar novo contrato.

Para os novos mutuários, as notícias não são das mais interessantes. É que em razão do esgotamento de recursos, a Caixa anunciou que não fará mais financiamento pela linha Pró-Cotista, para imóveis usados.

Ora, essa linha de financiamento sempre foi voltada para mutuários que possuem vinculo com empresa e contribui para o FGTS. Destaque-se que é uma das linhas de crédito mais interessante depois do Minha Casa Minha Vida, já que apresenta taxas de juros mais atraentes que as ofertas pelo FGTS convencional e pelo SBPE.

Por outro lado, a Caixa anunciou que para os contratos de financiamento habitacional já assinado, o mutuário que estiver em dia com as prestações, mas tenha dificuldade financeira poderá ser admitida uma pausa no pagamento das prestações que pode chegar até um ano.

Entende-se que a referida medida tem como finalidade interromper a bola de neve que se transforma um financiamento, com parcelas inadimplidas e frear os inúmeros leilões e unidades que passam a fazer parte do patrimônio da Caixa como capital imobilizado.

Veja-se que por motivos alheios à sua vontade (desemprego, desaquecimento do comércio, inflação, dentre outros), muitas pessoas acabam perdendo a capacidade de pagamento das parcelas de seu financiamento.

Mas, nesses casos, legalmente falando, os contratos vinculados ao Minha Casa Minha Vida possui um seguro que cobre prestações em caso de desemprego e queda de renda familiar.  Já para os contratos fora do MCMV, a possibilidade de pagamento de parcelas em aberto fica com o FGTS.

Para auxiliar mais ainda os mutuários, a Caixa passou a admitir a pausa no pagamento das prestações. Mas essa interrupção deve ser muito bem entendida pelo mutuário, pois não se trata de um perdão da dívida, mas sim uma suspensão imediata na cobrança e a incorporação dessas parcelas no saldo devedor.

É certo que como medida de resolução imediata, a ideia é excelente. Mas futuramente a conta chega, pois o saldo devedor aumentará com a incorporação das prestações e, consequentemente, também a prestação aumentará quando forem retomados os pagamentos.

Portanto, fiquem atentos e tenham bastante cautela na hora de incorporar/suspender as prestações em atraso ou mesmo utilizar o seguro em caso de desemprego, pois com certeza a conta ser mais alta no futuro.

Esta medida só deve ser utilizada em casos de extrema necessidade.

Fica a dica e até a próxima.

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Esta semana assistindo aos jornais locais, constatei que vários consumidores estão com sérios problemas em suas residências, devido a fissuras, bem como várias rachaduras que prejudicam a estrutura de seus imóveis.

Mas o que fazer quando isso acontece e de quem é a responsabilidade em reparar esses empreendimentos? Será que os moradores tem que perder suas residências e o que pagou ou vem pagando mensalmente por ela?

Pensando nisso, decidi trazer a baila o presente tema, na tentativa de iluminar o caminho daqueles que se encontram nessa situação. Vamos lá!

Em primeiro lugar, para análise desses casos, temos que destacar duas situações: A primeira é se o imóvel foi comprado diretamente da construtora; A segunda é se o imóvel é financiado por alguma instituição bancária.

Em se tratando de imóvel comprado da construtora, a mesma é responsável por qualquer dano estrutural inicialmente pelo prazo de 05 (cinco) anos. Contudo quando o problema aparece após esse lapso de tempo aí reside uma dificuldade que aparentemente não tem solução.

Entretanto pela legislação em vigor, como também pelos novos posicionamentos dos Tribunais Superiores este prazo é aumentado.

É que se trata do chamado vicio oculto, aquele em que só aparece com o tempo, nestes casos para se entrar com ação indenizatória contra a construtora responsável pela obra, o prazo prescricional é de 20 (vinte) anos, contado a partir da constatação de vícios ou defeitos de construção.

Assim, consumidores que, mesmo passado os 05 anos de garantia da obra, podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização, não importando se já passou o tempo de garantia da construtora. Somente a partir desse momento começa a correr o prazo vintenário.

Ressalte-se que esse prazo só vale para os chamados vícios ocultos, já que o prazo para reclamação de vícios aparentes, como portas quebradas, paredes mal pintadas, pequenas trincas, etc. é de 90 dias após a entrega da chave.

Já para requerer indenização por perdas e danos por vícios nas obras, a ação prescreve em 20 anos, a partir de quando for constatado o problema por um perito.

Quanto aos imóveis financiados, por instituições bancárias, os mesmos contam com cobertura securitária para danos físicos. Assim ocorrendo situações desta natureza, a seguradora deve ser acionada imediatamente.

No entanto, caso a seguradora se recuse a resolver o problema,  o consumidor deve ingressar judicialmente e de forma rápida, para valer o seu direito.

Por fim, ressalte-se que algumas instituições financeiras, também são responsáveis solidariamente pelo empreendimento, uma vez tem engenheiros em seu quadro de funcionários, além de que contratam a construtora e seguradora que serão responsáveis pelo empreendimento.

Ficam as dicas.

Até a próxima.

Anthony Lima – [email protected].

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Atualmente, podemos classificar o condomínio como uma empresa que tem ativo a receber e passivo a pagar. Contudo, muitas vezes o ativo da empresa não é suficiente para arcar com o passivo, o que pode inviabilizar o funcionamento de um condomínio edilício. Como solução deste problema, empresas estão atuando na compra de créditos do condomínio e substituindo esse na cobrança de seus condôminos.

Do ponto de vista financeiro, o negócio pode parecer muito interessante para o condomínio, pois a garantia de recebimento da dívida mensal pela empresa terceirizada é capaz de viabilizar todo o funcionamento do empreendimento e também a implementação de melhorias de qualidade para os condôminos e aquelas necessárias para manutenção regular do empreendimento.

No entanto, por outro lado a contratação de uma empresa como essa pode gerar um custo a mais para o condomínio, que deverá ser analisado pela administração e pela assembleia de condôminos.

É que a contratação de uma empresa que faz esse tipo de cobrança pode ser importante para que a administração do condomínio se volte exclusivamente para os problemas internos do empreendimento.

Quando a receita é constante, fica mais fácil atender as demandas do condomínio e manter sempre a ordem. Já para a garantidora, com a nova regulamentação do Código de Processo Civil autorizando a execução da taxa condomínio, em caso de não haver acordo entre as partes de forma extrajudicial, o procedimento a ser adotado é um dos mais céleres dentre os descritos na lei processual.

Além disso, não podemos nos esquecer que a unidade devedora responde pela dívida, ou seja, o imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão para pagamento do débito.

A escolha por contratar ou não uma empresa garantidora passará pela necessidade do condomínio e pela adequação da proposta da empresa àquilo que necessita a administração do condomínio.

Assim, caberá ao síndico estudar o caso concreto do empreendimento e verificar a viabilidade/necessidade da contratação, que deverá obrigatoriamente passar por aprovação de assembleia.

Até a próxima.

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Em tempos de crise, muitas famílias que perderam sua renda devido ao desemprego ou viram o dinheiro encolher em virtude de uma recolocação no mercado de trabalho acabam tendo problemas para quitar suas dívidas. Entretanto, as mais preocupantes, sem dúvida, são as que se referem ao imóvel.

Apesar de a Lei 8.009/90, que instituiu o bem de família, dar ao imóvel que serve de moradia o status de impenhorável, débitos como o financiamento habitacional, a taxa de condomínio e o IPTU não se enquadram nessa regra, ou seja, os credores do financiamento habitacional, da taxa condominial e do IPTU, possuem o direito de executar a divida e penhorar o imóvel para satisfação do crédito.

Deve-se lembrar de que a penhora é ato de bloqueio judicial de certo bem para posterior utilização do mesmo como forma de pagamento de dívida. Assim, uma vez penhorado o imóvel, o mesmo tende a ir a leilão, onde poderá ser adquirido pelo credor como forma de pagamento da dívida ou por terceiro participante daquele ato.

No que se refere ao credor da taxa condomínio, a mesma é titulo executivo extrajudicial e a propositura de ação de execução é com base no Código de Processo Civil.

Já o credor do IPTU terá seu procedimento ditado pela Lei de Execução Fiscal e o credor do financiamento habitacional poderá cobrar a dívida por meio de um procedimento extrajudicial disposto na lei de execução de alienação fiduciária ou de execução hipotecária de bem imóvel, a depender do caso.

Assim, o que diferencia a forma de cobrança entre referidos créditos é o procedimento de execução autorizado por lei.

Por isso, em situações de recessão, é importante, ajustar as contas e pagar tudo que é prioritário. Contudo, é necessário saber que a casa própria pode ser perdida na hipótese de não pagamento das dívidas do próprio imóvel.

Neste caso, nem mesmo após ter sido elevado a moradia a um direito constitucional do cidadão, ficará o devedor resguardado da impenhorabilidade de sua casa.

Fica o alerta!

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O direito não é capaz de regular todas as relações que existem na vida moderna. Porém, na medida do possível, leis são criadas para tentar dar mais segurança às relações, como acontece agora com a aprovação na Câmara dos Deputados do Projeto de Lei 1.220-A/2015, que regulamenta os distratos de compra e venda de imóvel entre consumidor e construtoras/incorporadoras. Contudo, antes mesmo de chegar a esse ponto extremo de quebra contratual, é importante compreender como funciona a compra de um imóvel.

A relação contratual pode ser dividida em três fases: pré-contratual, contratual e pós-contratual. “Na primeira delas, as partes envolvidas – comprador e vendedor – iniciam todo o trâmite por meio da troca de informações sobre o produto e as partes envolvidas para em um momento posterior formalizar o negócio através da promessa de compra e venda.

No caso da compra de um imóvel, a fase pré-contratual diz respeito a se tomar conhecimento sobre o bem, suas características, localização e propriedade. Já sobre as partes envolvidas, busca-se saber se quem está vendendo é proprietário e pode vender e se quem está comprando tem condições de adquirir. Nessa parte burocrática cabe salientar que certidões negativas do judiciário e das unidades fazendárias são de extrema importância, assim como a certidão de matrícula atualizada do imóvel.

Ultrapassada a fase de conhecimento do bem e das partes, passa-se à de discussão das cláusulas contratuais (ainda pré-contratual). Numa relação que envolva construtor/incoporador, não irá existir o que se chama de liberdade contratual, ou seja, a possibilidade de discutir cláusulas de um contrato. Regra geral os contratos são de adesão, o que, contudo, não afasta a possibilidade de discussão de validade de cláusulas abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Já quando a relação é entre particulares – pessoa física com pessoa física –, existe maior flexibilidade de discussão de cláusulas contratuais, o que dá ao negócio uma característica mais próxima de um acordo.

Assim, ajustadas as cláusulas e assinado o contrato, vem a fase contratual. Aqui cabe às partes envolvidas cumprir as obrigações assumidas dentro do prazo e da forma como contratado. De maneira geral, o contrato de compra e venda é um documento bilateral, no qual ambas as partes assumem obrigações. O que se destaca é o dever do vendedor de entregar a unidade da forma como prometida e a obrigação do comprador de pagar o preço ajustado na forma e no tempo acordado.

Optando o comprador por pagar através de financiamento habitacional, é altamente indicado que antes de assinar o contrato já tenha o financiamento pré-aprovado no valor que necessita, pois isso dará maior segurança ao negócio e poderá acelerar bastante sua conclusão.

Caso o pagamento seja feito com recursos próprios, o comprador não poderá esquecer que, além do valor da compra, também deverá arcar com custas de cartório e imposto sobre a transmissão do bem (ITBI), logo, não pode fazer a conta apenas com o valor da aquisição. Para quem for financiar, a regra é a mesma. Contudo, alguns bancos possibilitam incluir no financiamento os custos de transferência da propriedade do imóvel.

Por fim, vale ressaltar que o negócio somente se considerará perfeito e acabado a partir do momento em que a posse do bem é entregue ao comprador e a escritura pública é registrada na matrícula do imóvel.

Um mito que deve ser quebrado é que escritura pública é título de propriedade. Na verdade, a escritura pública é o documento hábil a se proceder a transferência da propriedade.

Quem opta por adquirir um imóvel com recursos próprios deverá buscar um cartório de notas e lá lavrar uma escritura pública que, normalmente, reflete o negócio feito na promessa de compra e venda. Essa escritura, devidamente assinada pelas partes, deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis onde estiver registrado o bem. Registrada a escritura, será expedida uma nova matrícula constando a informação da transferência da propriedade. Este é o documento o título que atesta a propriedade do bem.

Para quem optar por financiar o imóvel, por lei, o contrato de financiamento tem força de escritura pública. Uma vez assinado o contrato, basta que o comprador leve a registro no cartório de registro de imóveis e se lavrará na matrícula do bem a informação da venda do imóvel. Passa-se então para fase pós-contratual. Aqui o que cabe maior destaque são as garantias que são aplicadas ao bem imóvel e também a validade do negócio contra eventuais reinvindicações de terceiros.

Em todas as fases, as partes devem guardar um tratamento leal e prezar pela boa fé para que o negócio seja o mais tranquilo possível. Infelizmente alguns negócios se desfazem no seu curso com ou sem culpa de alguém envolvido. Para isso existe o distrato. Porém, sempre se espera que um negócio firmado se aperfeiçoe dentro do que fora combinado entre as partes.

Portanto, antes de iniciar qualquer contrato de compra e venda, é recomendável que o consumidor procure um advogado com conhecimento específico na área e se informe dos direitos e deveres da relação.

Veja-se que um acompanhamento preventivo poderá evitar sérios problemas, principalmente se envolver a rescisão com um construtor/incorporador caso o projeto de lei 1.220-A/2015 seja efetivamente aprovado.

Fica a Dica. Até a próxima!

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Muita gente não sabe, mas mesmo depois de firmado contrato de financiamento habitacional com um banco é possível transferir a dívida para outra instituição financeira, desde que o pedido seja feito pelo comprador. Mas quando isso se torna viável? Essa é questão a se discutir.

Com o anúncio da Caixa Econômica Federal da redução do percentual das taxas de juros de crédito imobiliário, pode ser uma boa alternativa negociar, uma vez que com a queda dos juros, surge para o mutuário a oportunidade de mudar de instituição financeira e buscar uma taxa mais atraente.

Arcar com os custos da eventual mudança e não olhar apenas para as taxas pode resultar em uma economia considerável para o mutuário. Vale lembrar que parte da parcela paga refere-se a juros que são pagos à instituição. Logo, se há possibilidade de obter uma nova taxa mais atraente, obviamente haverá uma prestação mais baixa e mais acessível.

Para se ter uma ideia da economia que pode ser feita é necessário observar que quando se fala em portabilidade do financiamento, deve-se atentar, principalmente a taxa de juros, e a razão disso é bem simples: basta multiplicá-la pelo tempo de contrato para saber o que isso vai representar de lucro para a instituição financeira durante o período de vigência do contrato.

Veja-se que não existe disposição em lei que imponha um limite máximo de juros a ser cobrado pelas instituições para financiamentos habitacionais, por isso é que se tem uma taxa flutuante que varia de banco para banco.

Assim, também pesa nesse quesito o perfil do mutuário e os pontos (score) que ele possui com a instituição financeira.

Há de se destacar que o banco que está fazendo a portabilidade não pode cobrar taxas adicionais ou vincular à transação a obtenção de outros produtos financeiros. Caso isso aconteça está-se diante de uma venda casada, proibida por lei.

Ainda de acordo com as regras da portabilidade, deve-se manter o mesmo sistema de amortização contratado, ou seja, se você contratou a amortização do seu financiamento pela Tabela Price ou pelo SAC – Sistema de Amortização Constante, não pode haver mudança nessa situação.

Por fim, deve-se ficar atento aos custos envolvidos na transação e quando procurar a instituição peça para a mesma demonstrar o CET – Custo Efetivo Total do contrato, pois assim você terá uma visão global dos valores envolvidos na negociação.

Portanto, aos mutuários que não se sentem satisfeitos com a taxa de juros de seu contrato, podem optar por essa modalidade e talvez este seja o momento de buscar novos ares, através do presente sistema.

Lembre-se que o mercado está favorável a pesquisas e uma melhor condição poderá ser apresentada dependendo do contrato que foi fechado anteriormente.

Fica a dica!

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Segundo a Constituição Federal de 1988, todo poder emana do povo que o exerce por meio de representantes eleitos ou diretamente, nos termos da constituição. Até ai tudo bem! Mas até onde vai essa máxima? Até onde nossos representantes governamentais e federais estão dispostos a ajudar seu povo, cuidar deles, protegê-los, fazendo com que seus sonhos se realizem seja na saúde, na educação, na garantia de uma renda que lhe permita uma vida digna ou mesmo na aquisição da casa própria.

Dizemos isso porque o que se vê e ouve cotidianamente são gritos de socorro pelos quatro cantos do Brasil, por parte de uma parcela da população brasileira, que está cansada de tantas injustiças e não vê a concretização da defesa de seus direitos.

É que o descontrole econômico de nosso País está levando as Famílias Brasileiras ao caos financeiro e como se já não bastasse tanto sofrimento, agora estas famílias que acreditavam no sonho da casa própria, poderão vir a perder não só o seu imóvel, como ainda permanecer inadimplente e responsável por dívidas oriunda do mesmo financiamento em caso de atraso no pagamento das prestações.

Pois é, a legislação mudou mais uma vez de forma rápida e com a colaboração dos representantes do povo, tendo em vista que entrou em vigor nova lei que só vem a prejudicar aqueles que têm financiamentos, em especial destacamos o habitacional.

É que pela nova legislação a dívida originária acrescida de correções e outras despesas judiciais e/ou extrajudiciais serão cobradas dos devedores.

É isto mesmo meus amigos, agora se ficar devendo, além de perder o imóvel em prazo recorde, vocês ainda permanecem como devedores perante a instituição financeira.

Agora cabe uma pergunta: onde estavam os representantes do povo na hora de aprovar tal medida? Será que se mostra justa tal legislação? Até quando a população brasileira vai continuar perdendo para instituições financeiras sem nenhuma proteção legal, seja de seu patrimônio seja de sua família?

Acredito que essa medida, foi sem sombras de dúvidas um tiro no pé das instituições bancárias, uma vez que as mesmas dependem de seus clientes/consumidores para aquisição e concessão de créditos, já que é através deles que os juros são cobrados e que há um ganho institucional.

Assim, com a adoção desta lei, será que o brasileiro vai querer financiar? Será que um Pai de família vai colocar em risco seu patrimônio?

A atenção agora neste seguimento tem que ser mais do que especial, tem que ser excepcional, a uma porque já foi permitida a capitalização de juros, a duas porque a retomada do imóvel, em caso de inadimplência, está mais célere, pois só basta uma prestação em atraso para se iniciar uma execução extrajudicial e a três porque além de perder o que pagou e perder a sua residência, o mutuário ainda vai ficar devendo ao banco.

Em vista disto cabe a cada um fazer sua própria reflexão quanto ao tema, visualizando e pesando se realmente vai valer a pena financiar um imóvel, principalmente em um país cuja insegurança financeira e econômica vem permeando, trazendo consigo serias preocupações e porque não dizer, dores de cabeças e noites sem sono aos seus habitantes.

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Como se já não bastasse a grave crise econômica que assola o país, os aumentos de impostos e consequentemente o repasse nos preços dos produtos e serviços, agora o Governo Federal estuda medida provisória para regulamentar a forma de distratar os contrato de compra e venda de imóveis.

Hoje não existe lei específica que determine os termos de desistência de compra de imóvel na planta. No entanto, há bastante tempo o Poder Judiciário tem aplicado a essa transação imobiliária a legislação do Código de Defesa do Consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça adota o mesmo procedimento, tendo inclusive editado súmula para os casos de distrato de imóveis na planta.

A respectiva súmula prevê a forma de ressarcimento da quantia empregada pelo consumidor, estabelecendo critérios para a sua devolução quando a culpa for exclusiva da construtora ou quando a iniciativa partir do consumidor.

Entendemos que a súmula atende perfeitamente ambos os lados, já que não traz nenhum prejuízo as partes contratantes. Explicamos: Caso o consumidor tenha interesse de rescindir o contrato, sobre a afirmação de inércia da construtora, por causa de atraso da obra, por exemplo, ele terá direito a devolução integral do valor pago.

Já no caso de desemprego ou perda de renda, por exemplo, a devolução da quantia paga deverá sofrer uma redução, ou seja, adota-se um percentual de desconto sobre o valor efetivamente pago, que geralmente vai de 10 a 20%.

Veja-se que em ambos os casos a construtora terá de volta o imóvel e o colocará a disposição no mercado, para que seja novamente vendido, só que agora com o preço maior.

O fato é que diante da situação econômica dos brasileiros, cresceu o número de solicitações de distrato e hoje a maioria das construtoras não aceitam de bom grado realizar o distrato administrativamente.

Quando tal situação acontece, só resta ao consumidor se socorrer do Poder Judiciário e buscar o que lhe é de direito.

E foi pensando na quantidade de ações judiciais em todo o País, que os representantes da construção civil e da Secretaria Nacional do Consumidor, estão estudando os termos para uma medida provisória, tendo chegado a seguinte conclusão (fonte: www.globo.com/bomdiabrasil – Edição de 25/07/2017).

Em caso de desistência por parte do comprador:

1. Imóveis até R$ 235 mil reais a construtora fica com o custo da corretagem, mais 20% do valor pago, limitado a 5% do valor do imóvel;
2. Já para imóveis acima deste valor, a construtora fica com o custo da corretagem, mais 50% do valor já pago, desde que não ultrapassem 10% do valor do imóvel.

Nesse sentido, se tal medida for adotada a situação do consumidor só tende a piorar, já que ele passa a ser o único prejudicado, pois fatalmente perderá praticamente todo o valor pago para a construtora e ainda ficará sem o imóvel.

Isto é um verdadeiro absurdo: a um porque falta uma maior participação ativa dos consumidores, os quais têm suas representações através de associações e institutos; A dois porque transferir o pagamento da taxa de corretagem para o consumidor, quando o mesmo não contratou o serviço do profissional, vai de encontro a legislação pátria e A três porque estipular percentuais de retenção tão excessivos e o construtor ainda ser agraciado com a devolução do bem, para posterior revenda do mesmo, é sem sombra de dúvidas beneficiar o mais forte em detrimento do mais fraco.

Sinceramente amigos, o povo brasileiro já está cansado de tanta injustiça, pois há anos busca realizar o sonho da casa própria, sendo ultimamente surpreendido com avalanches econômicas e legislativas, que a todo o instante criam obstáculos para tal intento.

Assim, esperamos que antes da edição de qualquer medida, seja a situação exaustivamente debatida com toda a sociedade brasileira, no intuito de que consumidores e construtores cheguem a um denominador comum sem nenhuma perda significativa.

Saudações e até a próxima.

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Seja pelo preço exposto a venda ou pelas condições de pagamento, o fato é que muitas pessoas já adotaram a prática de adquirir imóveis em leilões públicos.

É certo que a maioria desses compradores são investidores. Entretanto, em algumas situações o barato pode sair caro, já que são vários os cuidados que se dever ter ao comprar um imóvel em leilão.

Pensando nisso elencamos algumas dicas que se bem utilizadas poderá auxiliá-los na hora de adquirir um imóvel em leilão público, veja abaixo:

1 – Prefira imóveis desocupados. Mais de 90% dos imóveis que vão a leilão ainda não tiveram seus antigos donos despejados. Ao arrematar um deles, o comprador ganha uma carta de arrematação que lhe permitirá solicitar a desocupação. É comum que recursos contra a arrematação ou a execução do imóvel sejam discutidos na Justiça e tornem a desocupação demorada. Se você não está disposto a correr o risco de esperar anos, só compre imóveis desocupados.

Neste caso é bom destacar que os preços podem não ser tão vantajosos! É que recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, entendeu que o adquirente do imóvel em leilão é quem deve arcar com as despesas para a desocupação do bem.

2 – Verifique se há ações judiciais contra a execução. Em geral, a demora na desocupação de imóveis leiloados é causada por liminares obtidas pelos ocupantes. Vejam que nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Nesses casos, o comprador do imóvel será obrigado a esperar para tomar posse do bem.

3 – Faça uma visita ao imóvel com antecedência. Verifique se é necessário entrar em contato com o leiloeiro e fazer um cadastro antes da visita. Tente fazer uma inspeção minuciosa no imóvel, se possível com a presença de técnicos especializados. Caso o morador não autorize a vistoria, tente conversar com o mesmo para saber o estado de conservação do bem. Considere a possibilidade de ter de investir na reforma e seja bastante conservador ao definir o lance justo pelo bem.

4 – Levante as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante. É normal que uma pessoa executada pela Justiça ou que teve seu imóvel retomado pelo banco por falta de pagamento também tenha deixado de pagar obrigações legais como IPTU, taxas e condomínio.

5 – Avalie a melhor forma de pagamento. O edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel. Essas regras podem ser tanto um facilitador quanto um empecilho para a compra. Veja se o leilão permite a utilização do FGTS no pagamento do imóvel arrematado. Observe também se existe desconto para pagamento a vista e o percentual sobre o valor do lance no ato da arrematação.

6 – Analise corretamente o preço de avaliação do imóvel. As vezes o bem pode não valer tanto quanto diz o edital do leilão. Procure avaliar o imóvel antes do leilão.

7 – Defina um lance máximo e não se empolgue. Não vá ao leilão com a expectativa de comprar um bom imóvel pelo lance mínimo. Quanto melhor a localização e o estado de conservação do imóvel, maior é a chance de que vários interessados se apresentem.

8 – Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação, evitando-se assim futuras dores de cabeça.

Boa Sorte a todos e até a próxima.

Anthony Lima – [email protected]

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