Pequenos e médios empresários em todo o País estão sentido as consequências da quarentena provocada pela COVID-19, alguns estão se reinventando para conseguir honrar seus compromissos, outros, infelizmente, não tiveram a mesma possibilidade, uma vez que foram obrigados a suspender integralmente suas atividades.

Nesse cenário, o aluguel vem se tornando o ponto nodal de preocupação.

Entretanto, na legislação vigente, existem mecanismos de proteção para atender a todos que estão passando por esse problema.

A situação que vivenciamos se enquadra perfeitamente nos casos de força maior, previsto no código civil, permitindo a revisão do contrato, readequação, ou até mesmo a suspensão do pagamento.

No entanto, neste momento de dificuldades para todos o melhor caminho é a negociação pacífica entre locador e locatário, visando um denominador comum, cujo objetivo principal é minorar as perdas financeiras de ambas as partes.

Assim, o locador pode adotar um percentual de desconto no valor do aluguel por um determinado prazo, como também pode transferir os valores deste período para o final do contrato ou, inclusive, diluir as parcelas suspensas nas prestações futuras.

Deve-se lembrar que toda a negociação deve ser devidamente registrada através de termo aditivo ao contrato de locação, deixando claro os prazos e valores acordados.

Já, nos casos da impossibilidade de acordo com o locador, é possível entrar com uma ação judicial, solicitando a revisão ou até mesmo a rescisão do contrato de locação sem a obrigação do pagamento da multa.

O que não se deve fazer é simplesmente deixar de arcar com a responsabilidade contratual!

Portanto, entendemos que a negociação, neste momento, é a saída para os dois lados e quanto antes se entrar em um acordo melhor.

Fica a dica e até a próxima.

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De olho nos reflexos econômicos que virão em razão da pandemia do COVID-19, a Caixa Econômica Federal anunciou medidas em prol da população que incidem diretamente nos empréstimos disponibilizados pelo banco. Mais precisamente quanto aos financiamentos habitacionais, será permitida, inicialmente, uma pausa de até 60 dias, que poderá ser feita diretamente no aplicativo do banco, evitando aglomerações nas agências.

Anunciada na última quinta-feira (19/03/2020) e já está em vigor, esta medida já foi utilizada pela Caixa em outra ocasião, mais precisamente quando o país enfrentava uma crise econômica e os índices de inadimplência aumentavam.

A medida tem, na verdade, dois vieses bem importantes: o primeiro reside no ponto de vista social, uma vez que ajuda o trabalhador a não perder imediatamente o seu imóvel financiado. E o segundo, do ponto de vista econômico, subdividindo-se em dois segmentos: um para o mutuário e outro para o banco.

Para o mutuário, a curto prazo, o alívio é importante, pois o valor da prestação poderá ser empregado em alimentação e saúde, por exemplo, que no momento da pandemia e da crise econômica serão as áreas de maior importância.

Já para o banco, em que pese deixar de receber agora a prestação, o que não fará diferença frente aos extraordinários lucros obtidos nos últimos anos, ele garante o recebimento dessa parcela ao final do contrato (com os acréscimos legais) e também evita a imobilização de seu capital com a execução dos contratos habitacionais e assunção dos encargos do próprio bem (IPTU e condomínio).

Entendemos que a medida é necessária e poderá ser prorrogada por até 120 dias, dependendo do quadro que se encontrar o país nos próximos meses. Contudo, é extremamente importante que o mutuário compreenda bem a operação que será feita e tenha a consciência de que não se trata de um perdão de prestações, mas uma suspensão da cobrança nesse momento de dificuldade.

É necessário ter em mente que a organização financeira após o caos é de extrema importância para que a questão não se torne uma bola de neve.

Por fim, deve-se lembrar que aqueles que perderem seus empregos e que tem financiamento ligados ao Programa Minha Casa Minha Vida, tem direito a cobertura do FGHAB – Fundo Garantidor da Habitação, o qual permite a suspensão das prestações durante o período de desemprego do mutuário.

Fica a dica e até a próxima.

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A construção de um empreendimento imobiliário é um processo complexo, dispendioso, moroso, mas que tende a ser bom tanto para o construtor como para o comprador. Enquanto por um lado significa lucro para o empreendedor, por outro, na maioria das vezes, representa a realização da compra da tão sonhada casa própria e até mesmo uma economia ao comprador. Contudo, por se tratar de um procedimento bastante longo, vários pontos específicos precisam ser observados para evitar dores de cabeça.

Em regra geral, as construções atuais de condomínio são feitas com base na Lei 4.591/64.  Assim, nos termos desta legislação, o construtor deverá registrar, para fins de resguardar o consumidor, memorial descritivo das especificações da obra projetada, projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída.

Mas todo cuidado é pouco. Por isso a Lei 4.591/64 também expressa que é necessária a discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Além desses documentos, outros são exigidos por lei. A complementação de todo esse rol, que está disposto no artigo 32 da Lei de Incorporação, é regra essencial para início das vendas das unidades.

Superada essa fase inicial documental, o construtor fica autorizado a iniciar as obras e ofertar no mercado a venda das unidades imobiliárias. E a importância dos documentos citados está justamente nessa fase de vendas. Como o comprador não tem acesso ao físico do imóvel, não pode certificar que aquilo que foi prometido no contrato será efetivamente cumprido.

Então, ele deve se cercar dos documentos acima citados para ter certeza de que aquilo que foi prometido em propaganda, anúncio ou contrato de compra e venda de fato foi registrado na incorporação do empreendimento, sendo este requisito – registro – a garantida de entrega da promessa.

Contudo, o registro de toda documentação ainda não garante a finalização da construção. Infelizmente, não é comum haver no mercado construções com registro de patrimônio de afetação na matrícula do empreendimento. Esse patrimônio de afetação garante, teoricamente, que todo o capital movimentado naquele empreendimento seja efetivamente investido ali, ou seja, não se admitiria a possibilidade de retirada de recursos angariados nas vendas para realocação em outras construções, bem como se misturem com os ativos da própria empresa.

Infelizmente a falta de patrimônio de afetação e prática de realocação de recursos para obra acabam, em alguns casos, levando a construtora à falência e abandono das obras.

No entanto, havendo comprovação de que a obra foi abandonada por mais de 30 dias, os compradores poderão se unir através da formação da comissão de compradores/adquirentes e buscar judicialmente a destituição da construtora.

Contudo, se o empreendimento for objeto de financiamento habitacional, especialmente se houver vinculação com o programa Minha Casa Minha Vida, a destituição da construtora também se dará através de procedimento realizado pela própria Caixa Econômica Federal.

Assim, havendo a destituição do construtor, os compradores poderão optar por dar continuidade na obra fazendo os ajustes financeiros necessários, ou então alienar toda a obra e partilhar entre os adquirentes o produto dessa venda.

Fica a Dica e até a próxima.

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O Banco Nacional de Demandas Repetitivas, sistema de dados do Conselho Nacional de Justiça, estima que boa parte das oito mil ações envolvendo atraso na entrega de imóveis que estão em tramitação envolva o Minha Casa, Minha Vida. No entanto, esta situação pode mudar, já que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu a favor de quatro teses para contratos de compra e venda de imóveis residenciais pelo programa pelas faixas 1,5, 2 e 3.

A primeira das teses fixou que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Na prática, isso altera a promessa de compra e venda firmada entre o comprador e o construtor, sendo que será somente considerada válida a cláusula que estipular data certa para entrega das chaves. Qualquer outra previsão que dificulte a compreensão de data ou esteja vinculada a assinatura de outro contrato é considerada ilegítima.

A segunda tese fixou que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o construtor deverá pagar o aluguel de uma moradia ao mutuário até que a entrega de seu imóvel seja feita. Esse aluguel se justifica pelo fato de ficar o comprador impedido de ter acesso ao seu bem. Além disso, a demora na entrega acarreta custos para o mutuário, já que, além do financiamento, tem que arcar com a locação de um imóvel até que o seu seja entregue.

A cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância, torna-se ilegal, conforme entendimento do STJ na terceira tese. Nesse caso, o Tribunal entendeu que se a unidade deveria ter sido entregue, obviamente a obra era para estar finalizada, o que não justifica a cobrança de juros, que têm como finalidade remunerar o capital emprestado pelo banco para o construtor durante o período de construção. Ele é cobrado pelo banco do comprador/mutuário, tendo o construtor como fiador dessa obrigação. Com o atraso, o construtor fica obrigado a restituir o comprador tudo aquilo que foi pago a este título durante o período de atraso.

Por fim, a quarta tese fixou que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, após o período de tolerância, acarreta na interrupção de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais oneroso ao consumidor.

Novamente, partindo do pressuposto de que a obra deveria estar finalizada, não se justificaria cobrar correção do saldo devedor do comprador para com o construtor tendo como base índice que reflete a construção civil. Para adequação da relação elegeu-se um índice que reflete a inflação, sendo aplicado somente se for mais benéfico ao consumidor.

Como se vê, esta decisão servirá como norte tanto para as demandas judiciais já ajuizadas, como também para aqueles contratos que se encontram em atraso e o mutuário deseja ingressar judicialmente para as reparações/indenizações devidas.

Fica a Dica e até a próxima.

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A partir desta segunda-feira dia 26/08/19, começou a valer a nova linha de crédito imobiliário que vai atualizar o contrato de financiamento habitacional pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

A novidade conta com taxas de juros a partir de 2,95% e tem como máxima 4,95% ao ano. A nova modalidade vale para aquisição de financiamento via SFH ou SFI.

Aquele que desejar contratar financiamento imobiliário nesta nova modalidade, contará com prazo total de 360 (trezentos e sessenta) meses e poderá financiar até 80% (oitenta por cento) do valor do imóvel.

As novas taxas de juros em relação à modalidade já existente se mostram mais atraentes, uma vez que, atualmente, o mutuário firma seu contrato com taxas que partem de 8,5% e chegam a 9,75% mais a TR – Taxa Referencial.

Por outro lado, realizando uma simulação, o mutuário que firmar seu contrato de financiamento pelo novo modelo estará pagando uma taxa de juros de, aproximadamente, 5,37% e 7,37%.

O fato é que o IPCA é um índice inflacionário e, como tal, em caso de instabilidade financeira do mercado ou crise econômica no Brasil, pode vir a se tornar um pesadelo para o mutuário.

Já a TR vem estável durante vários anos, estando atualmente no patamar de zero, o que também não quer dizer que vá permanecer nesse patamar.

Assim, como o financiamento habitacional é de longo prazo, o mutuário deve ser cuidadoso em adotar uma modalidade cuja correção segue índice inflacionário, até porque o histórico inflacionário do Brasil todos já conhecem.

Desta forma, antes de firmar o seu contrato de financiamento habitacional, solicite a instituição bancaria a planilha de custo efetivo total nas duas modalidades, no sentido de verificar qual se mostrará mais vantajosa e se adequará ao seu orçamento familiar, lembrando que ambas serão realizadas como uma projeção, até porque não há como prevê o IPCA ou a TR para os próximos anos.

Fica a dica, até aproxima.

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O habite-se é o documento oficial expedido pela prefeitura municipal, o qual atesta, para todos os fins de direito, que o imóvel foi construído de acordo com o projeto apresentado e com a legislação municipal, e, portanto, habitável.

É a partir deste documento que o proprietário do imóvel tem o direito de averbar a construção perante o cartório de registro de imóveis e, com isto, legalizar o bem.

Contudo, para a emissão do Habite-se é necessário à elaboração do projeto estrutural e arquitetônico do imóvel, resultando em maiores custos financeiros que, na maioria dos casos, não são inseridos no cálculo da obra.

Com os projetos em mãos, o proprietário dá entrada na prefeitura requerendo o alvará de construção e, depois de concluída a obra, o fiscal analisa o empreendimento e libera para a emissão do respectivo habite-se.

O fato é que a maioria das pessoas que construíram seus imóveis ainda não os legalizaram, seja por falta de conhecimento ou por questão financeira.

Agora, com a entrada em vigor da Lei 13.865/19 em 08 de Agosto de 2019, a construção residencial, urbana, unifamiliar, com somente um pavimento, finalizada há mais de 05 (cinco) anos, em área de baixa renda, está dispensada do Habite-se.

Sendo assim, fica mais fácil a legalização e averbação das construções irregulares, perante o cartório de registro de imóveis ou suas averbações decorrentes de financiamento à moradia.

Portanto, aproveitem a isenção legal e regularizem seu imóvel.

Fica a Dica!

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Financiar a casa própria poderá aumentar e muito as prestações do financiamento, caso o propenso mutuário opte a alterar o índice de reajuste que hoje é a TR – Taxa Referencial, pelo IPCA – índice de Preço ao Consumidor Amplo, bem como, alterar o sistema de amortização, permitindo uma possível capitalização.

É que a Caixa Econômica Federal anunciou que pretende adotar o indexador IPCA, aos novos contratos de financiamento a partir do final deste mês (Junho/19), bem como a opção de escolha da Tabela PRICE ou SAC – Sistema de Amortização Constante, como sistemas de amortização do financiamento.

Assim, considerando a adoção destas medidas, urge a necessidade de propor uma reflexão em relação aos mesmos, visando ajudar os novéis mutuários, na hora de firmar seu contrato de financiamento habitacional.

A troca de indexadores hoje em dia não se mostra favorável ao mutuário, uma vez que o contrato de financiamento habitacional leva em média de 20 a 30 anos e se pesquisarmos as evoluções da TR e do IPCA, verifica-se que a Taxa Referencial-TR hoje em dia está praticamente zerada, ao passo que o Índice de Preço ao Consumidor Amplo – IPCA é o que mede a inflação e tem um comportamento mais imprevisível do que a TR.

Portanto, não se tem dúvidas de que trocar a TR pelo IPCA encarecerá o financiamento habitacional.

Por outro lado e agora pontuando a questão dos sistemas de amortização, o anúncio da Caixa não traz nenhuma novidade, já que a legislação do Sistema Financeiro Habitacional prevê a possibilidade de escolha pelo mutuário na adoção dos sistemas de amortização do saldo devedor, desde que o agente financeiro mostre as características de cada um e consequentemente seu impacto durante o prazo do financiamento.

Desta forma, fiquem atentos no momento em que for firmar seu contrato e peçam a planilha de custo efetivo total, bem como, o demonstrativo de impacto em relação aos indexadores financeiros e aos sistemas de amortizações.

Até a próxima.

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A Caixa Econômica Federal anunciou que a partir de hoje 10 de junho de 2019, irá renegociar as dívidas relativas aos contratos imobiliários com seus inadimplentes. Além disso irá também reduzir as taxas de juros, como forma de estimular o consumo e com isso reaquecer o mercado.

O programa de renegociação de dívidas inclui também os contratos do Minha Casa Minha Vida, estimando cerca de 589 mil contratos em todo o País.

Para isso, os inadimplentes poderão dá uma entrada e incorporar o restante do débito ao saldo devedor. Neste ponto é bom que o mutuário peça a planilha de custo efetivo total, para verificar quanto será o seu débito após essa incorporação.

O mutuário inadimplente poderá ainda utilizar o saldo de sua conta do FGTS para reduzir os valores das prestações, seguindo claro as regras do Fundo, podendo ainda alterar a data de vencimento de sua prestação.

A Caixa ainda orienta que o cliente que não se enquadrar nos critérios estabelecidos deve procurar uma agência e verificar a possibilidade de acordo.

Já no tocante a redução das taxas de juros, as mesmas passarão ao patamar de 8.5% ao ano mais a TR – Taxa Referencial, para o Sistema Financeiro de Habitação – SFH, o qual abrange imóveis de até um milhão e meio e com a possibilidade de utilização do FGTS.

Já para imóveis superiores a este valor, seja residencial ou comercial e financiados pelo SFI – Sistema Financeiro Imobiliário a taxa também ficará no patamar de 8.5% ao ano mais a TR.

A Caixa ainda anunciou outras medidas que possivelmente serão tomadas nas próximas semanas ou meses.

Bom amigos, aqui fica a dica: antes de se fazer qualquer negociação, analisem primeiro as propostas apresentadas e verifiquem se as mesmas se adequam ao orçamento familiar, para que com isso se evitem mais débitos ou constituição de novas dívidas sem lastro financeiro para quitá-las.

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Nos últimos anos uma enorme pauta judicial aportou no poder judiciário. Estamos nos referindo as diversas demandas judiciais ocasionadas pelo atraso na entrega de imóveis.

As judicializações existentes envolvem diversos pedidos, a exemplo de estipulação de multa pelo atraso, danos morais, materiais, cumulação de cláusula penal moratória com os lucros cessantes e inversão de cláusula penal a favor do consumidor.

O Superior Tribunal de Justiça já pontuou diversas situações que abrangem esses pleitos e essa semana tratou de fixar novas teses sobre as penalidades.

Desta vez a Egrégia Corte definiu os temas da cumulatividade da clausula penal moratória com os lucros cessantes e da inversão de cláusula penal em favor do consumidor.

Segundo informações do Banco Nacional de Dados de Demandas Repetitivas e Precedentes Obrigatórios do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), estima-se que mais de 178 mil ações com as mesmas questões de direito estão para ser dirimidas nas instâncias inferiores, já que estavam sobrestadas à espera da posição do STJ.

As teses firmadas foram as seguintes:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”

Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Assim, como base nestas definições temos que: Não se pode cumular pedidos de clausula penal moratória com lucros cessantes, uma vez que a justiça não irá albergar o pleito em razão da decisão da Corte Superior.

Já no caso de haver previsão contratual de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, a mesma deve ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do construtor, sendo convertidas em espécie, por arbitramento judicial.

Desta forma, fica mais fácil as resoluções das demandas instauradas, bem como prevalecido o direito do consumidor.

Até a próxima!

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No apagar das luzes de 2018, o ex-presidente Michel Temer sancionou o projeto de Le n. 68/2018, transformando-o na Lei n. 13.786 e assim normatizando definitivamente a ruptura de um contrato de compra e venda de imóveis, via construtora/incorporadora.

O tema é bastante relevante, já que até então não se tinha Lei específica e o Poder Judiciário era quem vinha delimitando a questão, de acordo com cada caso, tendo inclusive editado a Súmula 543.

As decisões judiciais costumavam determinar por exemplo, que a desistência pelo comprador, geraria uma multa entre 10% e 20% do valor já pago e construtora devolveria a diferença para o comprador.

Já em casos de culpa exclusiva da construtora, não haveria nenhuma retenção e o valor a ser devolvido pela construtora deveria ser pago de forma imediata.

É certo que a partir de então as relações contratuais de compra e venda de imóveis, ficarão mais claras, mas também é certo que a legislação beneficia mais os construtores/incorporadores do que o próprio adquirente.

Vejam por exemplo o percentual de redução, ele a partir da Lei pode chegar a 50% a depender do empreendimento. Já o prazo de 180 dias que era de exceção virou regra e só a partir dele é que corre multa em desfavor da construtora.

Isto sem contar que após a aplicação das respectivas multas a construtora ou incorporadora ainda fica com o imóvel e recoloca no mercado com o preço atualizado.

Diante desse quadro, procuramos resumir as novas regras para o caso de distrato de imóveis.

É necessário ressaltar que os descontos e as retenções, após o desfazimento do contrato estarão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação as quantias relativas a fruição do imóvel.

Como se vê, a nova lei traz regras punitivas, para quem deseja realizar o distrato de contrato de compra e venda de imóveis, fazendo com que os consumidores, a partir de então, pensem bastante antes de assinar o contrato, já que se tiverem que finalizar o mesmo antes do tempo, o valor financeiro a ser perdido é de alta relevância e trará impacto econômico em suas finanças.

Fica a dica!

Saudações a até a próxima.

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