No post anterior tratamos da necessidade de se lavrar a escritura do imóvel, mostramos que a mesma é o documento hábil a comprovar a aquisição de um bem.

Após esse ato é necessário seguir mais dois passos para só então chamar o imóvel de seu, sendo eles: O pagamento de ITBI e o Registro da escritura no cartório de registro de imóveis.

O Imposto de Transmissão de bens Imóveis – ITBI é um Tributo Municipal cobrado de quem adquire o imóvel. Geralmente o percentual varia entre 2% e 5% do valor da aquisição do bem, este percentual é variável de acordo com o Município onde o imóvel está localizado.

Este imposto é de Competência Municipal, sendo até então um pré-requisito para o registro da escritura do imóvel. Assim, logo após a escrituração deve ser recolhido o referido imposto.

No entanto, em relação a questão do pagamento do ITBI antes do registro, em cessão de direitos de compra e venda, mesmo sem a transferência da propriedade pelo registro imobiliário, o Supremo Tribunal Federal adotou a seguinte tese para fins de repercussão geral:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”

Com essa decisão, a exigência do ITBI passa a ser com a transferência da propriedade, a qual se dá com o registro imobiliário e não se opera na cessão de direitos.

É que o registro da escritura confere o título de propriedade, dá publicidade a negociação e permite seu reconhecimento formal perante todos.

De acordo com a legislação só quem é reconhecido como proprietário de um imóvel é quem procede com o registro. Em relação a este ponto quem nunca escutou: “Só é dono quem registra”.

Portanto, é com o registro da escritura que se resguarda o direito do adquirente do imóvel, já que é concedida ao mesmo a propriedade plena e legal do bem.

Por outro lado e de acordo com a nova decisão do Supremo Tribunal Federal – STF o fato gerador do ITBI só se dará com registro do título no respectivo cartório de registro de imóveis.

Por fim deve-se lembrar que para quem adquire o primeiro imóvel, de forma financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH é concedido o desconto de 50% (cinquenta por cento) no valor dos emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais.

Fica a dica e até a próxima.

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Algumas pessoas questionam sobre o que vem a ser a escritura pública e sua finalidade/necessidade em uma relação contratual de compra e venda de imóvel.

Pois bem, ela é o documento lavrado pelo cartório de notas, o qual legaliza a negociação imobiliária. Nela é formalizada as obrigações e efetivada a negociação entre as partes.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, cujo valor seja superior a trinta salários mínimos.

No caso de financiamento habitacional, o contrato realizado pela instituição bancária tem efeito de escritura pública na forma do parágrafo 5º do artigo 61 da lei nº 4.380/64.

Para a lavrar a escritura pública é necessário se recolher um valor, o qual geralmente é estabelecido de acordo com o valor envolvido na operação imobiliária, variando de acordo com a região do País.

A escritura pública pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do País, no entanto, o registro dela só será realizada no Cartório de Imóveis da comarca responsável.

Como se vê, a escritura pública é essencial e indispensável para comprovar a aquisição do imóvel.

Fica a dica e até a próxima.

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É certo que as pessoas que têm contrato de financiamento habitacional quando ouvem alguém falar em “juros abusivos” logo pensa que isso também pode estar ocorrendo com elas.

O fato é que o tema em questão se mostra muito delicado, na medida em que a taxa de juros para os contratos de financiamento habitacional, geralmente, segue variações de acordo com os juros mercadológicos, tendo como parâmetro a Taxa SELIC.

Ao logo dos anos, as taxas de juros para os financiamentos habitacionais já chegaram ao patamar de 12% (doze por cento) ao ano, atualmente elas iniciam a partir de 3,5% (três e meio por cento), podendo chegar a 6% ou 7% a depender da instituição financeira.

Assim, diante deste cenário o que seriam afinal os “juros Abusivos”? Como identificar?

Na verdade, entendemos que como os juros seguem a média praticada no mercado, inclusive sendo monitorados pelo Banco Central, não haveriam em tese “juros abusivos”.

É que quando da realização do contrato de financiamento o propenso adquirente da casa própria já tem conhecimento das taxas de juros que irá incidir em seu contrato.

Aliado a isso a instituição bancária também fornece uma planilha inicial que é chamada de Custo Efetivo Total – CET, na qual consta todo o custo do contrato, bem como sua forma de evolução.

Contudo, infelizmente alguns bancos não seguem a respectiva planilha, gerando um desequilíbrio contratual, o qual impacta no orçamento mensal do consumidor, podendo causar prejuízos financeiros.

Vejam que o erro acontece na evolução do contrato e não necessariamente na taxa de juros. Por isso é importante antes mesmo de se tirar conclusões precipitadas, solicitar uma Planilha de Evolução do Financiamento – PEF, para ver o desenvolvimento do financiamento habitacional.

Esta planilha contempla um reflexo da planilha de custo efetivo total, detalhando mês a mês o valor recebido pelo banco a título de prestação, seguros, taxa de administração e, a consequente, amortização do saldo devedor.

Portanto havendo diferença entre as planilhas (CET x PEF), pode haver incorreções financeiras na evolução do financiamento, passível de correção pelas vias adequadas.

Em casos dessa natureza, o consumidor deve procurar a agência do contrato para contestar administrativamente. Antes porém, deve solicitar à instituição bancária as Planilhas e a análise por um profissional qualificado.

Havendo incorreções, haja o quanto antes!

Fica a dica e até a próxima

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Constantemente pessoas são induzidas ao erro em atos praticados por golpistas, os quais tem como alvo interessados em adquirir a casa própria.

A casa própria é o sonho de todo brasileiro, uma vez que traz conforto e segurança para todos os familiares. No entanto para fazer uma aquisição segura é necessário que as pessoas tomem certas cautelas como por exemplo: Visitar o imóvel que deseja adquirir e buscar certidões no cartório de registro de imóveis, relativa ao bem.

Visitar o imóvel se mostra importante, uma vez que irá trazer a certeza de que realmente aquele bem vai preencher as necessidades da família. Já a certidão demonstrará quem é o proprietário do imóvel, bem como se existe empecilhos para a venda tais como: penhora ou gravame hipotecário, dentre outros.

Outro ponto importante é verificar o valor que está se pedindo pelo imóvel e fazer a comparação com preço do mercado, essa análise é importante, pois se o preço estiver muito abaixo do seu real valor, o adquirente deve desconfiar.

Além disso, é necessário verificar se a transação está sendo realizada diretamente com o proprietário ou através de corretor de imóveis. Se for através de corretor de móveis é importante solicitar a carteira de profissional e verificar se o mesmo é credenciado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI e se tem realmente poderes para representar o proprietário do imóvel.  Lembre-se: A comissão do corretor é de responsabilidade de quem estar realizando à venda.

Já se a transação para a aquisição do imóvel, via financiamento imobiliário, se der através de correspondentes bancários, é bom pesquisar no mercado as credenciais desse profissional ou empresa a qual ele representa, bem como ir até instituição financeira na qual ele diz estar apto a representar/negociar e verificar juntamente com a mesma a veracidade desse fato.

Outro ponto importante consiste na cobrança de taxas que não tem nenhuma relação com o imóvel, em casos dessa natureza deve se recusar o pagamento.

Também não se deve adiantar nenhuma quantia sem antes ter visto o imóvel e analisar a documentação relativa ao bem, por isso se mostra necessário a consulta previa de um advogado especializado na área, o qual irá analisar o contrato de compra e venda e as documentações relativas ao imóvel.

Fica a dica!

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Ter a casa própria é um grande sonho dos brasileiros. É certo que nem todos conseguem comprá-la a vista e precisam se socorrer ao financiamento imobiliário, o que é natural, pois se trata de um investimento que exige grande quantia monetária.

Ao longo dos anos as taxas de juros vêm diminuindo e isso facilita a aquisição de um financiamento bancário, uma vez que o impacto deles no transcorrer do tempo contratual acaba por influenciar no valor final do empréstimo bancário.

O fato é que o mercado imobiliário voltou a reaquecer com a queda da taxa básica de juros, a qual atualmente encontra-se em 2% ao ano. A título de exemplo, estima-se que em Alagoas o aumento deu-se na ordem de 94%.

Para os economistas esse expressivo aumento deu-se não apenas pelas taxas de juros em patamares mínimos, mas também pelo aumento da rentabilidade de alugueis e a valorização dos imóveis.

Porém o financiamento habitacional não deve ser realizado por impulso, ou seja, sem planejamento, já que o mesmo além de ser de longo prazo, não se limita apenas ao valor das prestações.

É que na composição de um financiamento bancário deve também ser considerado: o seguro habitacional, a taxa de administração do contrato, sistema de amortização do financiamento e o índice de correção monetária.

Assim, alguns cuidados mostram-se necessários antes de firmar o contrato, a exemplo da pesquisa bancária cujo intuito é o de verificar qual instituição oferece as melhores condições de financiamento.

Para efeito de comparativos, é extremamente importante solicitar que o banco lhe apresente o Custo Efetivo Total – CET, este documento demonstra o valor das taxas de juros, o sistema de amortização, seguros e taxa de administração, ou seja, todos os valores e componentes do financiamento, trazendo assim uma noção geral do quanto irá se pagar pelo empréstimo solicitado.

Por outro lado é bom ficar atento para o valor dos seguros e ter ciência de que os mesmos além de serem obrigatórios, podem ser contratados de forma autônoma em outra instituição bancária.

Já no tocante aos índices de correção monetária, a questão merece uma atenção específica já que as instituições bancárias estão apresentando duas modalidades, uma a correção se dá pela Taxa referencial – TR e outra pelo Índice Nacional de Preço ao Consumidor – INPC.

Observem que quando se aplica o INPC o percentual de juros se mostra mais atrativo, pois, geralmente é menor. No entanto, esse índice mede a inflação e em caso de ocorrência de desequilíbrio econômico financeiro no País, pode causar aumento expressivo nas prestações.

Já quando se utiliza a TR como índice de correção monetária, muito embora os juros possam parecer maiores, talvez se mostre mais favorável ao consumidor, em razão do declínio do referido índice, chegando ao patamar de zero, bem como o seu não atrelamento a índices inflacionários.

Portanto observem essas questões na hora de financiar um imóvel e lembre-se sempre de fazer projeções financeiras, de acordo com seus rendimentos familiares.

Este ato visa uma segurança jurídica para você e sua família e com certeza evita dores de cabeça futura ou até mesmo a perda do imóvel.

Fica a dica e até a próxima.

Referência:

Abecip – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança e https://g1.globo.com/economia/noticia/2021/01/27/financiamento-imobiliario-bate-recorde-historico-e-cresce-58percent-em-2020-diz-abecip.ghtml

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Quando um mutuário deixa de pagar três ou mais prestações, o agente financeiro leva o seu imóvel a leilão e muitas pessoas gostam de participar desse evento, como forma de adquirir seu imóvel ou mesmo para investimento.

Contudo é necessário observar algumas situações, para evitar problemas futuros. Por isso hoje apresentamos 08 (oito) dicas que irão te ajudar na hora de adquiri um imóvel em leilão.

1. Prefira imóveis desocupados, uma vez que geralmente em caso do imóvel está ocupado pelo antigo mutuário, a desocupação caberá ao arrematante – leia bem o edital;

2. Verifique se há ações judiciais contra o antigo proprietário do imóvel – Ações judiciais podem comprometer o imóvel, ex.: Execução na qual conste uma penhora sob o imóvel;

3. Faça uma visita ao imóvel com antecedência, para saber o estado de conservação do bem;

4. Faça um levantamento de possíveis dívidas do imóvel deixadas pelo antigo proprietário, ex.: Condomínio, IPTU, Energia, etc;

5. Avalie a melhor forma de pagamento; o Edital do leilão estabelece as regras de pagamento do imóvel;

6. Analise corretamente o preço de avaliação do imóvel. Procure avaliar o imóvel antes do leilão;

7. Defina bem um lance máximo;

8. Não deixe de registrar o imóvel após a arrematação, evitando-se assim futuras dores de cabeça.

Dica bônus: Observe a infraestrutura que cerca o imóvel. Ex.: Supermercados, padarias, pontos de ônibus, hospitais, escolas, etc.

Até a próxima.

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Antes da Lei 13.786/2018, o entendimento jurisprudencial para a retenção dos valores pagos pelo comprador do imóvel que desejava rescindir seu contrato de promessa de compra e venda variava entre 10 a 25%.

Esses percentuais e suas variações eram decorrentes do entendimento majoritário da Corte Superior, a qual entendia que a porcentagem deveria ser fixada a luz das particularidades de cada caso.

Enquanto algumas instâncias ordinárias julgavam improcedentes o pedido de limitação, sob a argumentação de que tal ato acarretaria indevida intervenção na liberdade contratual, o Superior Tribunal de Justiça, há mais de uma década, já admitia o limite para que a taxa de retenção fosse fixada em decisão judicial.

Essa divergência entre as cortes regionais e a Corte Superior acabou recentemente quando a 2ª Seção do STJ solucionou o impasse e passou a prever que o referido percentual deveria ser determinado em patamar fixo, delimitado em 25% dos valores já pagos pelo adquirente para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018.

Esse percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não depende da demonstração individualizada das despesas gerais pela imobiliária e inclui comissão de corretagem. Isso porque essa comissão é considerada despesa administrativa da vendedora

Esta decisão foi adotada pelo STJ em Ação Civil Pública promovida pelo Ministério Público Paulista contra duas imobiliárias as quais pactuavam em contrato a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de resolução do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em razão de inadimplência do consumidor.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do Recurso Especial 1.820.330 resumiu: “Assim, superando-se o entendimento do acórdão recorrido de não ser possível limitar o percentual de retenção, deve-se julgar parcialmente procedente o pedido da ação coletiva de consumo de limitação do percentual de retenção por parte da recorrida na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador, fixando-se o referido percentual em 25% dos valores, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem”.

A partir desta decisão tem-se que a fixação de um percentual máximo para retenção de valores pagos no caso de desistência de contrato de compra e venda de imóvel, pelo comprador, não viola o princípio da liberdade de contratar.

Além disso, deve o consumidor ter em mente que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), já contempla a quantia paga pelo comprador a titulo de corretagem.

Fiquem atentos e até a próxima.

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É comum pessoas ao adquirirem um imóvel, pagar o imposto correspondente, lavrar a escritura e não efetuar o registro de transferência da propriedade no respectivo cartório competente.

A justificativa reside no excesso de valores que são despendidos quando da aquisição de um imóvel, principalmente para se efetuar o registro do novo patrimônio.

Entretanto a ausência do registro da escritura de compra e venda de imóvel, pode ensejar algumas consequências desagradáveis, a exemplo de eventual ação executória em nome do antigo proprietário, a qual pode recair sobre o imóvel; impossibilidade de revenda do bem, perante uma necessidade do novo adquirente em fazer um financiamento imobiliário, dentre outras.

Recentemente a 3ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, negou provimento ao recurso interposto por comprador de um imóvel que fora condenado por danos morais.

Na ação discutiu-se a questão da negativação do antigo proprietário na dívida ativa do DF, em face do não pagamento do IPTU do imóvel, por parte do adquirente.

Assim, diante do ocorrido, a questão foi judicializada requerendo o antigo proprietário, o pagamento de todos os débitos incidentes sobre o imóvel, bem como a compensação pelos danos morais sofridos.

Muito embora a parte contrária tenha arguido que no contrato não existiria cláusula obrigacional de transferência/registro do imóvel a mesma não foi acolhida pelo Poder Judiciário e o adquirente condenado, conforme solicitado pelo antigo proprietário.

Diante de todos esses fatos, chegamos à conclusão de que para se evitar problemas futuros é importante passar por todas as etapas possíveis de uma compra e venda e para isso o promitente comprador deve estar preparado para arcar com as custas inerentes aos atos de escrituração, imposto e registro, reservando em média, por garantia, o percentual de até 10% (dez por cento) do valor do imóvel, para essas operações.

Fica a dica e até a próxima!

Processo nº 07301828920198070001

Fonte: TJDFT

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O rateio das despesas condominiais entre condôminos para manutenção e preservação das áreas comuns são denominadas genericamente de “Taxas Condominiais”.

Sendo assim, o condomínio cobra a cota condominial de cada unidade com o intuito de cobrir as despesas mensais da edificação.

Sem essa contribuição não há como gerenciar um condomínio de forma correta e tranquila.

O pagamento da taxa condominial regulamentado pelo  Art. 1.336 do Código Civil não é opcional e inclui despesas ordinárias e extraordinárias.

As despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração, como contas de energia elétrica e água; folha de pagamento dos funcionários; gastos com a conservação e manutenção de elevadores e demais equipamentos; compra de materiais para o condomínio, como produtos de limpeza ou de escritório; custear obras e manutenções periódicas nas áreas comuns do condomínio e outros.

Já a taxa extraordinária é o valor cobrado, após autorização de Assembleia Geral, mediante aprovação de orçamento prévio, para gastos que de alguma forma aumentem o valor do condomínio.

Apesar do impacto no orçamento doméstico das famílias por força das medidas adotadas para evitar a disseminação do vírus COVID-19, a obrigatoriedade do pagamento da taxa condominial referente as despesas ordinárias não se suspendem em virtude do período de pandemia podendo o condomínio adotar as medidas de cobrança em caso de inadimplência.

Entretanto, para aqueles que se tornaram inadimplentes após a pandemia, os síndicos para evitar a diminuição da receita do condomínio, podem quando possível, com prudência negociar as condições.

Outra medida que pode ser adotada nesse período de pandemia, é a de não instituir taxa extra, bem como sugerir aos condôminos que no caso da referida taxa extra já ter sido aprovada, que a mesma seja suspensa temporariamente, caso não esteja sendo utilizada para serviços essenciais, imprescindíveis ou não estejam comprometidos com fornecedores.

Por fim, não esqueça de baixar o seu e-book com as informações necessárias sobre cuidados, segurança e prevenção nos condomínio em tempo de pandemia.

Nosso e-book, pode ser adquirido gratuitamente pelo link: bit.ly/OCondominioeacovid19

Fica a Dica e até a próxima.

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Em atenção as advertências emitidas pela Organização Mundial da Saúde (OMS) e pelo Ministério e Secretarias de Saúde para cancelar e evitar eventos com aglomerações de pessoas no combate a disseminação do Coronavírus (covid-19), a orientação é para evitar a realização das assembleias de condomínio, já que o potencial de contágio é elevado.

Entretanto, há discussões que não pode ser adiadas e o síndico não pode, por si só, determinar atos que não estejam previstos nas deliberações assembleares, nem na convenção.

Assim, se a Convenção já prevê a possibilidade de a assembleia ser substituída por uma conferência online em tempo real com coleta individualizada de voto, também à distância, não há obste para esse procedimento.

Em caso contrário, em razão da urgência eventual, é possível a realização de reuniões por meios eletrônicos com assessoria de um advogado, com a ressalva da excepcionalidade da forma, depois referendados.

Na hipótese, pode utilizar-se de mecanismos eletrônicos, hoje de facílimo acesso, tais como WhatsApp, Zoom, Skype ou aplicativo do próprio condomínio observando-se que embora a convocação possa ser flexibilizada, não pode ser desconsiderada.

Aconselha-se que a convocação para a realização de assembleia em modo virtual, seja elaborada com antecedência, para a ciência de todos, abrindo inclusive prazo para apresentação de procurações, nos casos em que o proprietário eleger um representante.

A reunião deve ser gravada integralmente e depois transcrita em livro próprio, com as deliberações adotadas, colhendo em momento posterior as respectivas assinaturas e levada a registro.

Deve-se destacar que a recomendação é de adiamento da assembleia condominial presencial, uma vez que o intuito é o de evitar aglomeração.

Contudo na impossibilidade de realização da assembleia virtual e sendo imprescindível a reunião presencial, orienta-se que ocorra em local aberto, com alguns cuidados:

– Orientação de distanciamento mínimo,

– Permitir em caráter excepcional, envio de votos por escrito, preferencialmente, digitalizados, (que, na prática, não é diferente de uma procuração);

-Solicitar apresentação de procuração de representação com antecedência;

– Substituir a lista de presença por gravação e/ou registro da presença pela presidência da assembleia;

– Declarar como prejudicados itens que possam ser adiados, encurtando o tempo da assembleia presencial;

– Reduzir o tempo de duração da reunião com uma condução mais célere pelo presidente e fechando a ata nos dias seguintes;

Os síndicos podem repassar informações por meio de aplicativo de mensagens e por meio de cartazes fixados em áreas de circulação de moradores.

Por fim, deixo aqui registrado que elaboramos um e-book completo com as informações necessárias para síndicos e condôminos, sobre segurança e prevenção em tempo de pandemia.

Nosso e-book, pode ser adquirido gratuitamente pelo link: bit.ly/OCondominioeacovid19

Fica a dica e até a próxima.

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