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O prazo Máximo da Renovação do Contrato Comercial
   Anthony  Lima  │     27 de abril de 2023  
 
│     18:14  │  0

Assunto importante e instigante quando se trata de locação comercial, reside no prazo máximo do respectivo contrato e de sua renovação.

Este tema é sempre muito debatido entre empresários e proprietários de imóveis nesta modalidade, já que o tempo é um influenciador nato nesta modalidade de locação, tanto no transcorrer do período normal da locação, quanto na sua renovação, por isso a necessidade de estar sempre ciente destes fatos na hora da negociação.

Geralmente quando se realiza um contrato comercial, é comum estipular prazos de 05, 10 ou 15 anos, não sendo esse tempo uma regra absoluta, pois existem exceções.

Já no tocante a renovação do respectivo contrato, a Lei 8.245/91 estabeleceu critérios específicos para que a mesma ocorra, destacando-se que o locatário tem direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que cumpra alguns requisitos de forma cumulativa, a exemplo da obrigatoriedade da existência de contrato escrito e com prazo determinado, dentre outros.

Ressalta-se que além da exigência do contrato escrito o locador ainda deve ficar atento para que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

Ademais, também é necessário que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo e com prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Assim, caso o locador não deseje renovar o contrato de locação comercial, deve notificar o locatário com pelo menos seis meses de antecedência do término do prazo. Já no caso do locatário pleitear seu direito à renovação compulsória, caso tenha direito, poderá acionar a justiça para garanti-lo.

Em relação ao tema, o superior Tribunal de Justiça analisando recentemente um caso sobre o prazo máximo para a renovação de contrato de locação, chegou à conclusão de que o mesmo é de 05 anos, podendo ser requerido novamente pelo locatário ao final do período.

Na visão da relatora do processo Ministra Nancy Andrighi: “Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”

A ministra relatora destacou em seu voto que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.

A ministra ainda ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.

Esta decisão denota consonância com a legislação alinhada aos direitos do proprietário e inquilino, permitindo assim uma harmonia contratual em aliança com a finalidade do instituto da locação comercial.

Fica a dica e até a próxima.

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Novo índice para alugueis – IVAR
   Anthony  Lima  │     19 de janeiro de 2022  
 
│     15:30  │  0

Após a disparada do IGPM – índice geral de preço de mercado e dos inúmeros debates e reclamações acerca do índice de variação e reajustes dos alugueis, o instituto Brasileiro de Economia da FGV lançou um novo indexador.

Trata-se do IVAR índice de Variação de Alugueis Residenciais, ele irá medir a variação de preço dos alugueis residenciais e será divulgado mensalmente, utilizando-se de informações dos contratos assinados entre locadores e locatários, intermediados por empresas administradoras de imóveis, em São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Porto Alegre.

O respectivo índice faz parte de um grupo de indicadores calculados e divulgados pela instituição, a exemplo do IPC e do IGP-M.

Quanto a adoção ou do novo índice aos contratos, a mesma é facultativa, já que as partes podem fixar livremente e de comum acordo o índice de reajuste para os alugueis, conforme estabelecido na A lei do inquilinato em seu artigo 18:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Assim, se a própria legislação prevê essa possibilidade as partes não só podem como devem estabelecer um critério de negociação e um índice de correção monetária que não traga prejuízos a nenhuma delas.

E mais, aconselha-se a acompanhar nos próximos meses a evolução do respectivo índice, diante do cenário econômico do nosso País.

Portanto, na hora de negociar o reajuste do seu aluguel, a pesquisa de índices aliada ao diálogo é muito importante e requer a atenção de todos os envolvidos, uma vez que só haverá outra possibilidade de negociação no momento em que o contrato de aluguel for ser renovado.

Até a próxima.

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Modelo Padrão é ariscado
   Anthony  Lima  │     26 de julho de 2021  
 
│     11:20  │  2

Um contrato bem elaborado, dentro das especificações corretas, da legislação atualizada e da realidade dos contratantes é o ponto de partida para um excelente negócio imobiliário.

A segurança jurídica trazida nos modelos individualizados acarreta numa concretização sólida da transação imobiliária, beneficiando todos os envolvidos na relação jurídica.

Normalmente, tanto nos contratos de promessa de compra e venda, quanto nos diversos tipos de contratos locatícios, de um lado está o bem objeto de negociação e, do outro, anos de economia que serão investidos no negócio.

O fato é que não é incomum encontrarmos contratos “retirados” da internet. Trata-se de um grave erro cometido por vendedores desavisados e, em alguns casos, profissionais que se utilizam dessa prática como forma de agilizar e diminuir os custos de transação envolvidos no negócio.

Todavia nem sempre aquele “contrato”, encontrado nos navegadores de busca da internet, se encaixa ao caso concreto e, por vezes, trazem dificuldades na primeira falha de um dos lados.

A adoção de modelos prontos e genéricos, além de ariscada, pode trazer problemas aos contratantes, uma vez que não oferece nenhuma garantia.

Diversas variantes envolvem tanto a compra e venda de um imóvel, quanto às relações de locação imobiliária, seja comercial, residencial e, até mesmo, as locações por temporada.

Nesse sentido, faz-se necessário eliminar os riscos envolvidos na contratação, como forma de proteger todos os envolvidos na relação negocial. Isso se dará com a elaboração de um contrato individualizado, não genérico, que se adeque a situação específica e que esteja de acordo com a legislação vigente.

Sendo assim, verifiquem todas as condições que lhe são impostas e procurem fazer um contrato dentro da realidade de sua aquisição ou locação, para evitar dores de cabeça no futuro ou mesmo que o sonho se torne um pesadelo.

Fica a dica e até a próxima.

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Aluguel em alta
   Anthony  Lima  │     25 de junho de 2021  
 
│     12:29  │  0

Quem paga aluguel está vivenciando uma situação bem inusitada. Os reajustes nos valores dos contratos entre proprietários e inquilinos estão bem acima do esperado e do praticado nos últimos anos.

Houve épocas em que o índice que atualizava os alugueis foi até negativo, hoje em dia o mesmo já acumula uma alta de mais de 30%.

O porquê disso tudo reside no fato de que o IGP-M – Índice Geral de Preço de Mercado – é o índice mestre de reajuste dos contratos e está impactado com o aumento dos preços das mercadorias.

No ano passado muitos inquilinos conseguiram descontos em seus contratos e teve proprietário que nem aplicou o reajuste anual. Entretanto esse ano e com a necessidade de equalização e manutenção do equilíbrio econômico do contrato, os donos de imóveis alugados estão aplicando o percentual na integra.

Pois bem, o fato é que o IGP-M não é um índice obrigatório, as partes podem fixar de comum acordo, em contrato, outro índice de reajuste para os alugueis.

A lei do inquilinato em seu artigo 18 prevê esta situação:

“Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. ”

Assim, se a própria legislação prevê essa possibilidade as partes não só podem como devem estabelecer um critério de negociação e um índice de correção monetária que não traga prejuízos a nenhuma delas.

Portanto, na hora de negociar o reajuste do seu aluguel, converse com o proprietário e exponha a sua situação, mostrando inclusive que você é um bom pagador, que conserva bem o imóvel, que tem a pretensão de ficar por um longo período, que respeita as regras do condomínio, etc.

Por outro lado, você proprietário visualize que o imóvel alugado é melhor que o imóvel fechado, uma vez que não pesará sobre seus ombros os custos do condomínio, IPTU, etc.

Fica a dica e até a próxima.

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