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O prazo Máximo da Renovação do Contrato Comercial
   Anthony  Lima  │     27 de abril de 2023  
 
│     18:14  │  0

Assunto importante e instigante quando se trata de locação comercial, reside no prazo máximo do respectivo contrato e de sua renovação.

Este tema é sempre muito debatido entre empresários e proprietários de imóveis nesta modalidade, já que o tempo é um influenciador nato nesta modalidade de locação, tanto no transcorrer do período normal da locação, quanto na sua renovação, por isso a necessidade de estar sempre ciente destes fatos na hora da negociação.

Geralmente quando se realiza um contrato comercial, é comum estipular prazos de 05, 10 ou 15 anos, não sendo esse tempo uma regra absoluta, pois existem exceções.

Já no tocante a renovação do respectivo contrato, a Lei 8.245/91 estabeleceu critérios específicos para que a mesma ocorra, destacando-se que o locatário tem direito a renovação do contrato por igual prazo, desde que cumpra alguns requisitos de forma cumulativa, a exemplo da obrigatoriedade da existência de contrato escrito e com prazo determinado, dentre outros.

Ressalta-se que além da exigência do contrato escrito o locador ainda deve ficar atento para que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos.

Ademais, também é necessário que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo e com prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Assim, caso o locador não deseje renovar o contrato de locação comercial, deve notificar o locatário com pelo menos seis meses de antecedência do término do prazo. Já no caso do locatário pleitear seu direito à renovação compulsória, caso tenha direito, poderá acionar a justiça para garanti-lo.

Em relação ao tema, o superior Tribunal de Justiça analisando recentemente um caso sobre o prazo máximo para a renovação de contrato de locação, chegou à conclusão de que o mesmo é de 05 anos, podendo ser requerido novamente pelo locatário ao final do período.

Na visão da relatora do processo Ministra Nancy Andrighi: “Permitir a renovação por prazos maiores, de dez, quinze, vinte anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato”

A ministra relatora destacou em seu voto que a ação renovatória tem por objetivo evitar o enriquecimento injustificado do locador, tutelando, sobretudo, o fundo de comércio criado e desenvolvido pelo inquilino durante a execução do contrato.

A ministra ainda ponderou que o benefício, anteriormente tratado pelo Decreto 24.150/1934 (Lei de Luvas) e, atualmente, pela Lei 8.245/1991, também deve preservar os direitos do locador, evitando que a eternização do contrato restrinja o direito de propriedade e viole a própria natureza bilateral e consensual da locação.

Esta decisão denota consonância com a legislação alinhada aos direitos do proprietário e inquilino, permitindo assim uma harmonia contratual em aliança com a finalidade do instituto da locação comercial.

Fica a dica e até a próxima.

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Posso comprar um imóvel antes da formalização do inventário?
   Anthony  Lima  │     24 de janeiro de 2023  
 
│     14:29  │  0

A princípio podemos afirmar que sim e tal ato se dará através do instrumento jurídico adequado, o qual seja uma cessão de direitos hereditários.

A cessão de direitos hereditários está prevista no art. 1.793 do Código Civil, e consiste na transferência da herança de um herdeiro para uma terceira pessoa.

A Cessão de Direitos deve ser lavrada de através de Escritura Pública e não simplesmente por contrato de compra e venda!

Na etapa da regularização, o novo comprador deverá realizar o inventário ou se habilitar no mesmo, para que o imóvel lhe seja adjudicado e consequentemente haja o registro da compra dos direitos hereditários na matrícula do imóvel.

Mas existem riscos? Sim! O que poderia ser uma ótima oportunidade de negócio, pode tornar-se uma grande dor de cabeça caso não haja uma análise detalhada e preventiva de toda a situação!

Dívidas em nome do falecido ou até mesmo má fé por parte dos herdeiros, são alguns dos diversos riscos que o comprador pode correr.

Assim,, na iminência de aquisição de um imóvel nesta condição é essencial a orientação de um advogado especializado, cujo objetivo principal é o de evitar prejuízos.

Fica a dica e até a próxima.

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FGTS nas prestações em atraso
   Anthony  Lima  │     16 de janeiro de 2023  
 
│     11:56  │  0

A partir deste mês de janeiro de 2023 as pessoas que estiverem com até 06 parcelas da prestação de seu financiamento habitacional em atraso, poderão utilizar o seu FGTS para o pagamento das mesmas.

Esta medida se dá por decisão do Conselho Curador do respectivo órgão. Há de se destacar que até dezembro de 2022 as pessoas podiam se valer de até 12 meses, no entanto, a partir deste ano houve a redução.

A utilização do FGTS para essa situação é bastante importante, já que evita que o mutuário perca seu imóvel, pois diversas são as variantes que levam a pessoa a atrasar suas parcelas de financiamento.

Por outro lado, também se entende que não adianta você ter uma boa quantia depositada no FGTS, cujo rendimento é baixíssimo e pagar juros altos no financiamento imobiliário.

Assim é muito mais vantajoso você adotar o procedimento de sempre procurar diminuir o seu saldo devedor utilizando-se deste recurso, lembrando que para a utilização do FGTS terá que comprovar três anos completos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não e não ter financiamento imobiliário ativo no SFH, no mesmo município;

Fica a dica e até a próxima

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Limites ampliados para o Programa Casa Verde e Amarela
   Anthony  Lima  │     27 de julho de 2022  
 
│     18:55  │  0

Notícia excelente para quem deseja financiar um imóvel.

O conselho curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS aprovou o aumento nas faixas de renda do Programa Casa Verde e Amarela.

As mudanças foram tanto nas faixas de renda como também nos valores dos imóveis e percentuais de financiamento relativo ao valor de avaliação.

Hoje é possível financiar imóvel de R$ 350.000,00 mil reais até R$ 1.5 milhão e meio que é o teto do sistema financeiro da habitação. A faixa inicial do programa começa com renda a partir de R$ 2.4 dois mil e quatrocentos reais até R$ 8 mil reais.

Já em relação a linha pró-cotista do FGTS destinado a quem não tem o acesso ao programa as taxas de juros foram reduzidas chegando ao percentual de 7.66% ao ano para imóveis de até R$ 350 mil e de 8.16% para imóveis acima deste valor até R$ 1.5 milhão e meio.

Deve-se lembrar que atrelado a taxa de juros está a TR – Taxa Referencial, como índice de correção monetária e que essa medida estará válida para quem aderir até 31 de dezembro de 2022.

Destaque-se que a Caixa também aumentou o valor a ser financiado, chegando a 80% do valor da avaliação do imóvel, a depender do sistema de amortização a ser adotado para o financiamento.

Nossa orientação amigos é a de que antes de realizar qualquer contrato, procurem analisar as cláusulas contratuais nele envolvidas, bem como colocar na ponta do lápis o efeito das prestações do financiamento habitacional dentro de seu orçamento familiar.

Lembre-se de computar com as prestações o valor dos seguros, item obrigatório nessa modalidade de financiamento. Assim, analisar é muito importante.

Portanto sempre procure realizar o financiamento com segurança, haja vista se tratar de contrato de longo prazo e que se não for bem planejado poderá acarretar dores de cabeça.

Fica a dica e até a próxima.

 

 

 

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5 Coisas que te impedem de conquistar a casa própria
   Anthony  Lima  │     16 de maio de 2022  
 
│     14:27  │  0

  1. Falta de Planejamento – Nunca se deve fazer um financiamento habitacional seja com a construtora ou com a instituição bancária sem antes fazer uma análise do orçamento familiar e de forma conjunta planilhar os custos operacionais e mensais, englobando o valor das prestações. Lembre-se de não comprometer mais de 20% de seu orçamento;
  1. Não contratar um advogado para analisar o contrato – Só um advogado e de preferência especializado na área, poderá interpretar corretamente o contrato que será firmado entre você e a construtora ou o banco. O mais indicado é uma consultoria prévia, ou seja, antes de qualquer assinatura pois poderá ajustar as cláusulas contratuais, bem como lhe salvar de possíveis dores de cabeça no futuro;
  1. Pagar apenas as prestações mensais – Se você já ouviu falar em amortização extraordinária ou redução das parcelas e não está praticando, está cometendo um grande erro. É que ficar pagando apenas as prestações do financiamento sem aportar nenhum valor a mais para diminuir o saldo devedor irá lhe fazer ficar pagando juros à instituição financeira e quem sabe até gerar saldo devedor ao final do financiamento. Por isso não perca tempo e sempre que possível amortize seu saldo devedor ou antecipe suas prestações;
  1. Não se preparar para os custos operacionais após a liquidação – Aliado a amortização extraordinária, a preparação financeira para os custos pós quitação do financiamento imobiliário é muito importante. Lembre-se que você terá que registrar a baixa do gravame de alienação fiduciária, perante o cartório de registro de imóveis ou arcar com a escritura e posterior registro nos casos de financiamento direto com a construtora.
  1. Fazer financiamento por índice inflacionário – A instituição bancária vive de juros correto? Então quando lhe oferecerem uma taxa de juros reduzida ou bem abaixo da linha média de mercado desconfie! É que certamente a instituição bancária estará reduzindo os juros para consequentemente aplicar um índice inflacionário para a correção monetária. A aplicação de índice como o IPCA ou IGPM por exemplo tem demonstrado aumento excessivo nas prestações e no saldo devedor em razão da subida exagerada dos mesmos, por conta da inflação. Várias pessoas estão procurando a justiça para equilibrar seus contratos e não perder sua casa.

Fiquem ligados e até a próxima.

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Modelo Padrão é ariscado
   Anthony  Lima  │     26 de julho de 2021  
 
│     11:20  │  2

Um contrato bem elaborado, dentro das especificações corretas, da legislação atualizada e da realidade dos contratantes é o ponto de partida para um excelente negócio imobiliário.

A segurança jurídica trazida nos modelos individualizados acarreta numa concretização sólida da transação imobiliária, beneficiando todos os envolvidos na relação jurídica.

Normalmente, tanto nos contratos de promessa de compra e venda, quanto nos diversos tipos de contratos locatícios, de um lado está o bem objeto de negociação e, do outro, anos de economia que serão investidos no negócio.

O fato é que não é incomum encontrarmos contratos “retirados” da internet. Trata-se de um grave erro cometido por vendedores desavisados e, em alguns casos, profissionais que se utilizam dessa prática como forma de agilizar e diminuir os custos de transação envolvidos no negócio.

Todavia nem sempre aquele “contrato”, encontrado nos navegadores de busca da internet, se encaixa ao caso concreto e, por vezes, trazem dificuldades na primeira falha de um dos lados.

A adoção de modelos prontos e genéricos, além de ariscada, pode trazer problemas aos contratantes, uma vez que não oferece nenhuma garantia.

Diversas variantes envolvem tanto a compra e venda de um imóvel, quanto às relações de locação imobiliária, seja comercial, residencial e, até mesmo, as locações por temporada.

Nesse sentido, faz-se necessário eliminar os riscos envolvidos na contratação, como forma de proteger todos os envolvidos na relação negocial. Isso se dará com a elaboração de um contrato individualizado, não genérico, que se adeque a situação específica e que esteja de acordo com a legislação vigente.

Sendo assim, verifiquem todas as condições que lhe são impostas e procurem fazer um contrato dentro da realidade de sua aquisição ou locação, para evitar dores de cabeça no futuro ou mesmo que o sonho se torne um pesadelo.

Fica a dica e até a próxima.

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